Si no es por medio de una herencia o de apoyo familiar, conseguir una casa o un terreno en Costa Rica es una maniobra compleja para la mayoría de sus habitantes.
Existen múltiples barreras, las cuales van desde la mera disponibilidad de las inmuebles a nivel nacional hasta los niveles de ingreso de la población, la falta de programas sociales integrales para promover la tenencia, o la competencia en el mercado inmobiliario, en donde los precios suben por inversionistas locales y extranjeros.
¿Tiene la percepción de que conseguir una casa o un terreno en Costa Rica es casi imposible? Estos son algunos datos que respaldan esa percepción.
2,25 millones de propiedades
De entrada, se debe mencionar que la cantidad de propiedades en todo el territorio nacional hasta la fecha es menor que la cantidad de personas mayores de 18 años que lo habitan.
Según datos del Registro Nacional, en todo Costa Rica existen 2,25 millones de fincas (propiedades inmobiliarias); mientras que el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) estima que hay 4 millones de personas mayores de 18 años.
Esto quiere decir que se contabilizan 0,56 propiedades inmobiliarias por cada persona mayor de edad en todo el territorio nacional.
Este fenómeno se repite en todas las provincias, en las cuales el número de fincas disponibles también supera al total de sus habitantes por un amplio margen.
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39% de informalidad laboral
Cuando no se dispone de una herencia o de apoyo familiar para adquirir una vivienda o un terreno, el principal medio para conseguir un bien inmueble es el crédito hipotecario.
En ese sentido, la informalidad laboral supone una de las principales barreras de acceso, según los especialistas del sector.
Melizandro Quirós, director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), explicó que el crédito de vivienda en Costa Rica “tiene como premisa crítica” la disponibilidad de un trabajo formal.
Esto excluye a un 39,2% de las 2,16 millones de personas ocupadas. La tasa de informalidad general es esa; sin embargo, crece hasta un 49,3% en zonas rurales.
Este sector de la población, según Quirós, suele depender de viviendas heredadas de generaciones anteriores o bien, de casas alquiladas o prestadas.
Según las estimaciones de la última Encuesta Nacional de Hogares (Enaho), en el país hay unas 341.000 familias que habitan viviendas alquiladas y otras 114.000 que lo hacen en casas de “otro tipo de tenencia”, categoría que incluye como cesiones o préstamos sin costo monetario.
57% de los salarios son insuficientes
La informalidad laboral, sin embargo, no es la única barrera de acceso al crédito de vivienda. Otro factor de peso son los bajos niveles de ingreso de la mayoría de la población.
Una reciente análisis publicado por EF con base en los datos del Sistema Centralizado de Recaudación (Sicere) determinó que cerca del 57% de los 1,47 millones de salarios formales en Costa Rica no superan los ¢600.000 mensuales: un monto insuficiente para acceder al crédito que se necesita para obtener una vivienda o un terreno dentro del área urbana.
Según Melizandro Quirós, una persona con un nivel de ingreso de ¢600.000 apenas podría optar por unos ¢40 millones de financiamiento a 30 años plazo, tomando en cuenta que aporte un 10% como prima. Esto, a su vez, es insuficiente para participar en el mercado inmobiliario dentro del área urbana.
Por el contrario, siempre según el consultor financiero e inmobiliario, un hogar tendría que acceder a ¢1 millón mensuales o más (en conjunto) para poder aspirar por las opciones más asequibles de vivienda dentro de la GAM.
El director general de la Oficina del Consumidor Financiero (OCF), Danilo Montero, opinó que por eso es más común que las personas compren una vivienda u otro tipo de inmueble en pareja, no de forma individual. “Y aún así se requiere de mucha disciplina", puntualizó.
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Escasa oferta barata
Además de la informalidad y el bajo poder adquisitivo de la mayoría de la población empleada formalmente, los precios del mercado inmobiliario en Costa Rica tampoco ayudan a la mayoría de la población y son relativamente altos, en comparación con su capacidad adquisitiva.
En ese sentido, el informe Balance y Tendencias del Sector de Vivienda 2023 —publicado por la Universidad de Costa Rica (UCR), el Instituto Tecnológico (TEC) y el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) este año— analizó los 288 proyectos de vivienda horizontal y vertical tramitados por el Colegio entre 2021 y 2023, y determinó que solo un 3% ofrecía soluciones de vivienda con un costo igual o menor a $75.000, poco menos de ¢40 millones al tipo de cambio actual.
Esto coincide con el criterio de Montero, quien subrayó que “no se ve una oferta abundante de casas o apartamentos de menor costo” para las poblaciones de clase media y baja.
Los altos precios de las viviendas y de otros tipos de bienes inmuebles en Costa Rica se explican por múltiples factores. Entre ellos, la inversión de sectores adinerados en viviendas y otros inmuebles para alquilarlos de forma ocasional o por larga estancia; y la compra de vivienda para fines vacacionales, principalmente por parte de personas extranjeras, en zonas atractivas de la GAM o de las costas.
Este último fenómeno se evidencia en datos del INEC como el número de viviendas “desocupadas”, una etiqueta que incluye a las casas destinadas a alquileres temporales o en inventarios para la venta. Según las últimas estimaciones, con base en el censo nacional de 2022, en el país hay alrededor de 1,84 millones unidades habitacionales construidas, pero un 19,4% de ellas no están ocupadas regularmente.
Ausencia de grandes programas
Por último, el acceso a vivienda o propiedades inmobiliarias también es difícil en Costa Rica porque no existe mayor financiamiento estatal, ni se han generado nuevos programas a gran escala, para facilitar ese objetivo.
Por el contrario, la inversión del Estado en el Ministerio de Vivienda se ha reducido desde 2010 y en este 2024 fue de ¢6.150 millones (un 0,01% del PIB).
Esta es una cifra relativamente baja dentro del presupuesto, e insuficiente para aplicar soluciones a gran escala como la construcción para alquiler o venta a bajo costo que han aplicado algunos países europeos.
A eso se suman otros problemas estructurales por atender, como el alto endeudamiento de la población en muchos otros campos de consumo: un factor que también limita el acceso de diversos sectores de la población a las fuentes de financiamiento para comprar casas u otros tipos de propiedades.
Entonces, ¿realmente es casi imposible tener una casa o un terreno en Costa Rica si no es por herencia de algún familiar?
Esa afirmación parece drástica, pero tiene sustento. De hecho, el informe de Balance y Tendencias del Sector de Vivienda 2023 publicado por la UCR, el TEC y el CFIA concluyó que hay una “marcada disparidad” entre la oferta de viviendas y la accesibilidad real para diversos segmentos de la población. Al respecto, añadió, se requieren políticas con urgencia.
