EscucharLos precios de vivienda siguen su tendencia al alza en la mayor parte del territorio costarricense. ¿Por qué? Hablamos de un fenómeno multifactorial que, entre otras cuestiones, incluye a la apreciación del colón frente al dólar; al auge turístico del Pacífico Norte y Central; y al agotamiento del suelo para construir en el Gran Área Metropolitana (GAM), que también mueve parte de la demanda habitacional hacia la periferia más cercana.
EF recopiló la información de 74 cantones. Puntualmente, los precios de venta promedio de casas en la plataforma de anuncios clasificados encuentra24.com: un ejercicio que se realiza por tercer año consecutivo y que ha permitido documentar la subida de los costos del mercado desde 2023.
El precio de venta promedio general de todos los cantones analizados a nivel nacional subió de $877 a $988 por metro cuadrado (m²) entre 2023 y 2024 y, este 2025, subió hasta los $1.021.
En medio de este escenario alcista, ¿cuáles cantones tienen los mayores precios de vivienda y dónde hay opciones más asequibles? Este es el diagnóstico más reciente.
Las zonas más caras
Como de costumbre, los precios promedio de venta más altos de todo el país se apreciaron en cantones de la Gran Área Metropolitana (GAM) como Atenas, de Alajuela; Santa Ana, Turrubares y Escazú, de San José; y San Isidro, de Heredia; así como en territorios de alto interés turístico como Santa Cruz, Carrillo y Tilarán, de Guanacaste; o Quepos y Garabito, de Puntarenas.
El precio promedio en todos estos territorios supera los $1.300 por m²; aunque este llega a sobrepasar los $1.700 en dos de ellos: el apetecido Santa Cruz y Atenas.
Estos precios implican pagar entre $130.000 y $170.000 por una vivienda de 100 m²; es decir, entre ¢66 y ¢87 millones, respectivamente: montos que son inaccesibles para la mayoría de la población, según un análisis recientemente publicado por EF sobre los precios del mercado inmobiliario y la capacidad de pago de la población.
Los números de esos cantones, además, superan el promedio de los 74 cantones analizados, de los cuales tiene registro la plataforma, que es de $1.021 por m²: una cifra que representa unos ¢52 millones por 100 m².
Todos los promedios antes señalados son marcas cantonales; sin embargo, también hay registros de zonas más particulares, las cuales alcanzan sumas mucho mayores.
Los precios por m² superan los $2.000 para comprar una casa en las playas y regiones más turísticas de la vertiente del Pacífico; por ejemplo, en Nosara ($3.298), Playa Potrero ($3.130), Cóbano ($2.781), Sámara ($2.750), Tamarindo ($2.725), Playa Grande ($2.681), Cabo Velas ($2.380) y Playas del Coco ($2.113).
Estos números superan incluso los registros del distrito de la capital San José con un mayor promedio. Este es San Antonio, de Escazú, donde el precio promedio de venta asciende a los $1.531 por m².
Melizandro Quirós, economista y director del Centro de Estudio del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), explicó en un reciente foro organizado por EF que el éxito de las costas guanacastecas está relacionado con el turismo y con la inversión para el alquiler de larga estancia y vacaciones. Sin embargo, subrayó la importancia que ha tenido en ese sentido la disponibilidad del Aeropuerto Internacional Daniel Oduber, que hoy recibe a un tercio de los turistas internacionales que llegan al país.
Desde su punto de vista, se trata de un “dinamizador” del que carecen otras zonas del país que podrían ser igualmente atractivas para inversionistas locales y extranjeros, como la región sur, el Caribe o la Zona Norte.
El precio promedio nacional es superado en 12 de 20 cantones de la capital San José; nueve de 10 cantones de Heredia; ocho de 12 cantones de Alajuela; cinco de nueve cantones de Guanacaste; cuatro de ocho cantones de Cartago; y tres de 10 cantones de Puntarenas. La provincia con precios consistentemente más altos es Heredia.
En el otro extremo, ninguno de los cuatro territorios de Limón de los que existe un registro sobrepasan el promedio; mientras que hay otros 10 territorios a nivel nacional de los que no hay información suficiente para realizar los promedios, según la guía de precios del sitio web.
Zonas en auge
Pero más allá de la GAM y de las playas, hay zonas del territorio costarricense en las cuales se observan precios relativamente menores, pero en crecimiento.
Uno de los casos más llamativos es el de la región de Occidente, la cual incluye a cantones como Poás, Sarchí, San Ramón, Grecia, Palmares y Naranjo.
En todos estos lugares, los precios promedio de casas convencionales oscilan entre los $900 y los $1.150 por m²; aunque vienen en subida en la mayor parte de ellos.
El registro de Grecia ($1.147), por ejemplo, creció un 15,8% en 2024 y ahora lo hace un 4,1% de cara a 2025; mientras que el de Palmares ($1.051) subió un 9,8% el año pasado y otro 11,4% ahora.
En el caso de Sarchí ($1.007) también hay subidas importantes. El precio promedio de este cantón creció un 22% en 2024 y de cara a este 2025 sube otro 2,5%.
Entre Occidente y el Valle Central, por otra parte, está el cantón de Atenas: el segundo con un promedio más alto de todo el país, favorecido desde hace varios años por la disponibilidad de terrenos para la construcción y por su cercanía relativa con los principales focos laborales y con las instituciones de servicios públicos y privados.
Olman Vargas, expresidente de la junta directiva del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), explicó que los volúmenes de construcción en la GAM hoy representan la mitad que hace 10 años; lo cual ha provocado un auge de la oferta habitacional en “zonas aledañas”.
“Vemos el boom de Guanacaste, pero también hay otras áreas de desarrollo interesantes, como el caso de Grecia, que tiene valores muy altos de construcción de desarrollos mixtos, turísticos y habitacionales”, analizó.
Algo similar opinó Aarón Chaves, asesor financiero de Bakertilly; quien recordó que en las zonas aledañas a la GAM existe una mayor capacidad para construir desarrollos horizontales que en el anillo central del país, donde han empezado a surgir con mayor fuerza las construcciones de edificios de apartamentos.
“Es un tema de que ya no hay tanto espacio en el casco urbano”, analizó. ”Todavía en la periferia hay capacidad de crecer a nivel horizontal”, dijo.
Relación calidad-precio
Los precios de la vivienda usualmente se corresponden con los niveles de desarrollo de los lugares. Así se puede observar si se contrastan los precios promedio de cada uno de los cantones con las calificaciones que obtuvieron en el más reciente Índice de Competitividad Cantonal, elaborado por el Consejo de la Promoción de la Competitividad, con base en más de 290 indicadores relacionados con el funcionamiento de sus instituciones; la calidad de la infraestructura; la adopción de tecnologías de la información; la disponibilidad de servicios de salud; las habilidades y las competencias de la población; y el dinamismo de sus mercados.
Este ejercicio permite observar que los precios de las viviendas son altos en cantones como Santa Ana, Escazú, Belén o San Isidro, pero que ello se puede justificar por los altos niveles de desarrollo de esos cantones.
En cambio, también permite poner en evidencia situaciones como las de San Mateo, Garabito, Tilarán, Turrubares o Quepos, en donde se registran valores por metro cuadrado relativamente altos en comparación con los niveles de desarrollo comparados.
Analizar la relación entre estos datos es importante a la hora de invertir en viviendas por cuestiones como la eventual plusvalía del inmueble; es decir, qué tanto podría aumentar su valor con el paso del tiempo.
Las viviendas suelen incrementar mayormente su valor cuando están empotradas en zonas que ya son atractivas por sus condiciones socioeconómicas o bien, que están en crecimiento.
La última Encuesta Nacional de Hogares (Enaho), publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) en 2024, estimó que en el país hay 1,8 millones de viviendas ocupadas.
De ellas, 1,2 millones son habitadas por sus dueños y están totalmente pagadas; mientras que 124.000 están en trámite de pago.
Asimismo, hay unas 340.000 viviendas en alquiler y el resto están en precarios o son casas prestadas por sus propietarios originales a terceros, entre otras modalidades de tenencia alternativas.
Nota del redactor: Este artículo se basa en los precios promedio de casas, por cantón, en el sitio de anuncios clasificados encuentra24.com. Se trata de precios de venta, por lo que pueden variar en el momento de la negociación entre dueño y comprador. La plataforma contabiliza más de 10.334 anuncios de venta de casas convencionales en la actualidad (sin incluir apartamentos). Esta oferta incluye construcciones nuevas, viejas o remodeladas al mismo tiempo, por lo que los datos también responden a la calidad disponible en cada región.
