Durante más de dos décadas, Guanacaste ha vivido una transformación social e inmobiliaria muy profunda. El turismo internacional impulsó la construcción de hoteles, condominios y segundas residencias; al tiempo que el aeropuerto Daniel Oduber se modernizó, las rutas mejoraron la conexión entre el Pacífico Norte y el resto del país, y la provincia se consolidó como uno de los principales destinos para invertir y para vivir.
Ese crecimiento, sin embargo, comenzó a tropezar con un requisito tan básico como indispensable: el agua.
Hoy, conseguir disponibilidad para nuevos proyectos resulta cada vez más difícil en las zonas costeras. Algunos acueductos locales ya no pueden incorporar nuevas conexiones, otros solo pueden hacerlo mediante costosas inversiones y el mayor proyecto estatal para atender la situación apenas empezaría a funcionar a inicios de la próxima década.
Los problemas de Guanacaste con el agua inician desde el clima y desde la geografía. La provincia enfrenta condiciones más secas que otras regiones del país y las proyecciones apuntan a un aumento de las temperaturas y una reducción de las lluvias en los próximos años. Además, sus extensas llanuras hacen que extraer agua resulte más costoso que en zonas montañosas, donde solo se accede a nacientes y se instalan tuberías.
Sin embargo, el clima y la geografía no alcanzan para explicar el fenómeno por sí solos. Especialistas, autoridades y el propio sector de la construcción coinciden en que el crecimiento inmobiliario terminó avanzando más rápido que la capacidad institucional para planificar y ampliar el abastecimiento. Las necesidades crecieron y los sistemas apenas han podido ir reaccionando.
Transformación guanacasteca
Antes de hablar sobre el agua, hay que dimensionar el boom inmobiliario que ha experimentado Guanacaste.
Según los registros del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), Guanacaste registró planos para la construcción de 1.430.440 metros cuadrados de obra nueva solo durante el 2025: un 19,1% del total nacional y unas 2,6 veces lo que se cuantificaba hace solo 10 años.
La gran mayoría de ese crecimiento se concentra en los cantones de Santa Cruz, Carrillo, Liberia y Nicoya.
Guanacaste, además, acumuló un 46,5% de la intención constructiva con fines turísticos en todo Costa Rica durante los últimos cinco años, así como un 28,9% de las nuevas construcciones urbanísticas y un 20,4% para habitaciones.
Santa Cruz incluso lidera la construcción habitacional a nivel nacional, a pesar de que su población es la número 19 en cantidad. Además, junto con Carrillo, es parte de los 10 cantones con una mayor cantidad de viviendas construidas vacías, un fenómeno característico de zonas de alto interés turístico y que en Costa Rica lo mide el INEC, con base en los datos del censo nacional.
Ese crecimiento inmobiliario implicó una transformación profunda para el territorio guanacasteco. El Observatorio de Turismo y Migraciones de la Universidad Nacional (Obtur-UNA) recientemente comparó imágenes satelitales actuales de territorios como Playas del Coco, Flamingo, Brasilito, Las Catalinas, Nosara o Sámara con las de hace 30 años, y logró evidenciar cómo amplias coberturas boscosas apenas habitadas dieron paso a grandes complejos con viviendas de lujo, urbanizaciones, infraestructura turística y carreteras.
¿Y por qué pasó todo eso? Según Randall Murillo, director ejecutivo de la Cámara Costarricense de la Construcción, coincidieron múltiples razones. Por un lado, el Pacífico Norte se consolidó como un destino turístico de calidad internacional, la compra de viviendas para alquilar se potenció como una forma de inversión relativamente segura y la pandemia impulsó la búsqueda de segundas viviendas. Por otro, se modernizó el aeropuerto Daniel Oduber, mejoró la infraestructura vial y llegaron nuevos desarrollos industriales que aumentaron el atractivo de la provincia.
En medio de todo ese crecimiento, sin embargo, la gestión del agua quedó en una especie de segundo plano.
El agua como límite
Según Murillo, la falta de disponibilidad de agua ya frena o ralentiza proyectos en distintas zonas de Guanacaste. “El agua es el primer requisito para desarrollar cualquier proyecto”, recordó, y “si no existe disponibilidad, un proyecto ni siquiera puede iniciar los demás trámites”.
Las palabras de Murillo son respaldadas por los datos.
Según el último Informe de disponibilidad del servicio de agua potable en Costa Rica publicado por la Autoridad Reguladora de Servicios Públicos (Aresep) en 2023, una de cada cinco solicitudes de disponibilidad de agua reportadas por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) y las Asadas locales en la región Chorotega ya eran rechazadas en 2022; y, según un recuento publicado por el Obtur en 2024, para ese momento ya había más de 20 acueductos locales sin factibilidad técnica para otorgar nuevos permisos.
Esteban Barboza, coordinador del Obtur, explicó que la actividad inmobiliaria como la que se produce en las costas guanacastecas suele ser “acelerada” y que, “por su propia naturaleza, suele ir delante de la planificación”. Se busca extraer el mayor valor, en la menor cantidad de tiempo, y eso implica jugar con reglas desactualizadas para ese comportamiento.
A eso se suman los rezagos históricos de Costa Rica en materia de planificación. El propio AyA reconoce que el país está 30 años atrasado en inversión hídrica y los planes reguladores sobre los que deberían basarse los procesos de urbanización son inexistentes, desactualizados o carentes de estudios técnicos en la mayoría de cantones, añadió.
Ese rezago estructural se ha reflejado más rápidamente en las zonas costeras, donde el auge inmobiliario se ha concentrado en mayor medida. Conforme aumentó la demanda de agua en las costas de Santa Cruz, Carrillo, Liberia y Nicoya, los sistemas de abastecimiento comenzaron a acercarse a su límite, sin avisos ni soluciones, y a presionar comunidades cercanas.
En 2019, por ejemplo, se tuvo que inaugurar el acueducto de Nimboyores, en Santa Cruz, una infraestructura que se tramitó para atender a unas 50.000 personas que enfrentaban problemas de desabastecimiento por la sequía y por la salinización de sus viejas fuentes de distribución, un fenómeno que se relaciona con la sobreexplotación de los pozos.
Javier Chacón, director ejecutivo interino del CFIA, considera que el agua todavía no le ha puesto un techo al crecimiento de la construcción en Guanacaste, pero sí señala que ha comenzado a modificar la forma en la que avanza. Los proyectos tienden a desplazarse hacia zonas donde todavía existe disponibilidad del recurso o incorporan ajustes para reducir el consumo, como limitar la construcción de nuevas piscinas y canchas de golf.
En tanto, Murillo advierte que el crecimiento futuro de la construcción en Guanacaste dependerá en una gran medida de la rapidez con la que se logre ampliar la infraestructura hidráulica para extraer más agua.
Los niveles de construcción de obra nueva en Guanacaste han experimentado dos grandes ciclos de expansión: el primero, a inicios de siglo, con el auge turístico previo a la crisis financiera del 2008; el segundo, tras la pandemia. No obstante, ese segundo impulso ha perdido intensidad durante los últimos meses, según se observa en los planos de construcción registrados por el CFIA.
El número de metros cuadrados que se tramitaron para obra nueva en 2025 retrocedió en comparación con el año anterior por primera vez desde el 2020.
La disponibilidad de agua podría estar influyendo en esa desaceleración, pero la gran mayoría de los actores consultados para este artículo coincide en que difícilmente sea la única causa. También se debe contemplar que el mercado inmobiliario se ha “normalizado” tras la pandemia, que hay un mayor escrutinio del Estado costarricense sobre la tributación de los alquileres vacacionales, que los registros de construcción ya se encuentran en niveles excepcionalmente altos y que el propio mercado inmobiliario es susceptible a fenómenos de oferta y demanda internacionales que están en permanente cambio.
El origen de las tensiones
La situación del agua en Guanacaste ha despertado tensiones que, según Esteban Barboza, son fáciles de comprender.
“Aquí llueve bastante durante la época lluviosa y existen acuíferos bien identificados”, señaló el académico; pero el problema aparece cuando ese recurso debe extraerse mediante pozos y obras hidráulicas costosas, que no siempre cuentan con financiamiento estatal.
A diferencia del Valle Central, donde buena parte del abastecimiento proviene de nacientes superficiales que el AyA y las Asadas incorporan por medio de tuberías, en la mayor parte de la región Chorotega el agua tiene que extraerse por medio de grandes perforaciones y sistemas hidráulicos, cuyo proceso de diseño y construcción es considerablemente más costoso.
En ese contexto, la posibilidad de ampliar un acueducto muchas veces depende de quién puede financiar las obras necesarias para obtener el agua: un campo en el que han ganado terreno inversionistas privados que algunas veces trabajan en beneficio de grandes comunidades, pero que en otros casos limitan su acceso al recurso, según Barboza.
El académico afirma que algunas Asadas guanacastecas hoy reciben el apoyo de desarrolladores o residentes extranjeros para financiar grandes proyectos, pero luego terminan cobrando hasta $2.000 o más por incorporar nuevos usuarios al sistema y eso termina implicando una restricción de entrada para personas o grupos de menos recursos.
En otros casos aún más críticos, las Asadas no encuentran respaldo privado o comunal suficiente y la escasez de agua se mantiene.
Barboza considera que por ese motivo es que urge una mayor intervención del Estado en materia de regulación del servicio. Los entes públicos pueden equilibrar inversiones, costos de adhesión al servicio y costos del abastecimiento; en cambio, los actores privados pueden terminar “administrando recursos” sin contemplar más que sus propios intereses, aunque haya quienes lo hacen.
“No podemos generalizar y tampoco caer en un discurso xenofóbico. Hay Asadas donde actores externos o extranjeros hacen un trabajo loable, pero también hay casos en los que se administran acuíferos a discreción”.
Todos necesitan agua
Conforme aumenta la presión sobre el recurso hídrico, además, aumentan las tensiones sociales.
Estudios del Obtur también han logrado identificar que los principales ciclos de expansión inmobiliaria en Guanacaste han coincidido con episodios de protesta social. A inicios de siglo se registraron bloqueos, marchas, perifoneos y vigilias en diversos puntos de Santa Cruz y Carrillo, donde también se han registrado nuevos movimientos a partir de 2018.
Sardinal, Lorena y Potrero son algunos de los casos más conocidos, aunque no los únicos, según el centro universitario.
El crecimiento inmobiliario es solo una de las actividades que requieren el suministro de agua. Las poblaciones locales requieren nuevas conexiones para seguir viviendo en la zona y actividades como el agro, la ganadería o el comercio también requieren hacer un uso intensivo del recurso.
Según el Programa Estado de la Nación (PEN), la inmensa mayoría del agua en Costa Rica se utiliza para generación hidroeléctrica. Del resto, apenas un 24,3% se dedica al consumo humano; mientras que un 54% se destina al riego y otro 12,3% se dirige a otras actividades agropecuarias.
Las labores de riegos son cruciales en Guanacaste, principalmente en la llanura del río Tempisque, que históricamente se ha caracterizado por sus plantaciones y su ganadería.
Esa competencia es la que también se refleja en las administraciones de los acueductos locales, según Barboza, quien afirma que hoy es tan posible encontrar Asadas con páginas web en inglés como otras en las que ni siquiera existen medios de comunicación virtuales activos.
Más allá de encontrar agua
La principal apuesta del Estado para aliviar la presión por el agua en Guanacaste pasa por el Proyecto de Abastecimiento de Agua para la Cuenca Media del Río Tempisque y Comunidades Costeras (Paacume), popularmente conocido como “Agua para la Bajura” o “Agua para Guanacaste”.
Esa infraestructura estaría lista en 2030, según las previsiones actuales, con el objetivo de impactar a más de 500.000 personas, cientos de productores agropecuarios y 1.200 hectáreas destinadas a proyectos turísticos.
Su financiamiento se aprobó desde la administración Alvarado Quesada y por entonces se proyectaba para 2029.
Mientras tanto, el AyA continúa perforando los pozos, incorporando nuevas fuentes y ejecutando planes de contingencia de cara a la sequía prevista por la llegada de un nuevo episodio del fenómeno de El Niño.
Sin embargo, múltiples actores involucrados sostienen que la infraestructura, por sí sola, no resolverá definitivamente el problema del agua en la región Chorotega.
Barboza considera que la solución pasa por ajustar el ritmo y el tipo de crecimiento en la zona a la capacidad real que existe para sostenerlo.
Algo similar dice la presidenta del AyA, Lourdes Suárez, al hablar sobre Paacume. El proyecto permitirá “habilitar nuevas disponibilidades”, dice, pero “vamos a estar de nuevo con el mismo problema en unos 10, 15 o 25 años” si la distribución continúa siendo “desordenada”.
