Comprar un lote y construir una casa es cada vez menos común en el anillo central del país, donde la tierra disponible es cada vez más cara y escasa. Sin embargo, a las orillas de la GAM y en sitios todavía más alejados sigue existiendo espacio para la vivienda tradicional que hoy en algunos sitios de la GAM se remplazan por edificios de apartamentos.
Al revisar las cifras de permisos para la construcción de nuevas viviendas, según los registros del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), se detectan cuatro puntos calientes en el país: el Pacífico Norte y Central, los bordes en el Este y el Oeste de la Gran Área Metropolitana (GAM), y algunos otros grandes cantones dispersos en el Caribe, el Norte y el Pacífico Sur del país.
Hablamos de cantones en los que se registraron más de 450 permisos para construir casas tradicionales (sin contar edificios de apartamentos) durante el primer semestre de este 2025, mismo período en el que cantones como San José, Montes de Oca, Goicoechea o Tibás ni siquiera llegaron a la centena.
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Casas nuevas
En total, durante todo el primer semestre del año, hubo 17 cantones en los que el número de permisos para la construcción de casas nuevas superaron las 450 unidades.
Ellos se dividen en cuatro grandes focos:
— Santa Cruz, Carrillo, Liberia, Nicoya, Puntarenas y Garabito en el Pacífico Norte y Central.
— Alajuela, Grecia y San Ramón, en el extremo oeste de la GAM.
— La Unión, Turrialba y Cartago en el extremo este de la GAM.
— Otros casos puntuales como los cantones San Carlos, Pococí, Pérez Zeledón y Osa.
En estos 17 cantones se registraron 11.817 permisos para la construcción de casas y casas de interés social en el primer semestre de 2025: un 55% del total del país.
En el caso de los cantones del Pacífico, principalmente en el Pacífico Norte, existe una gran expansión relacionada con la demanda turística, extranjera y para inversión. Sin embargo, en los extremos de la GAM se combinan la demanda natural, la alta disponibilidad de tierras para la construcción y lo que Melizandro Quirós, director del Centro de Estudio del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), denomina una expansión del anillo central del país.
“La mancha urbana se sigue corriendo, incluso a pesar del costo de urbanizar”, señaló.
La alta disponibilidad de suelos también juega un papel importante en cantones como San Carlos, Pococí, Pérez Zeledón y Osa.
Para el jefe de Investigación y Análisis del CFIA, Marcial Rivera, existen varias coincidencias entre los cantones donde se registran mayores intenciones de construcción. Suelen ser sitios cercanos a fuentes de empleo, donde se desarrollan muchos proyectos de interés social, que tienen un centro de ciudad creciente o que están en pleno desarrollo turístico, como Santa Cruz.
Movilidad y empleo
A pesar de la alta disponibilidad de tierras para construir casas convencionales en zonas periféricas, Melizandro Quirós explicó que la construcción en estos lugares corresponde principalmente a personas locales acostumbradas a tener viviendas más grandes y separadas.
Ese es un deseo que comparten muchas personas en el anillo central de la GAM; sin embargo, los problemas de movilidad del país y la excesiva concentración del empleo en el centro de Costa Rica dificulta que haya un desplazamiento en mayores dimensiones.
“A la gente en San José le gusta todo esto, pero no se puede ir porque su trabajo está en la GAM. Algunas personas sí pueden por el teletrabajo, sin ser la mayoría”, comentó.
A pesar de ello, el especialista considera que la expansión urbana ya viene desde hace años y su profundización es inevitable.
“Si ya se nos queda corto San Rafael, sigue La Guácima”, ejemplificó. “En zonas como Cartago se construye mucha vivienda porque es una zona cercana a la ciudad y que no estaba tan cara. La expansión después de San José se fue hacia Heredia, Alajuela y ahora a Cartago, eso es lo que está pasando... es un fenómeno de la huella urbana”, subrayó.
En muchas de estas zonas, como los cantones de Grecia o de Cartago, además, la expansión se apareja con desarrollos de zonas francas y otras fuentes de empleo que podrían ser cruciales en los próximos años.
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La alternativa
Ante la ausencia de suelos, su alto costo y la poca rentabilidad para particulares de comprarlos para hacer una sola casa, el mercado inmobiliario en el centro de la GAM se ha desarrollado más y las constructoras a gran escala se han posicionado como la principal vía para adquirir una vivienda (en edificio o en condominio).
Solo en el primer semestre de 2026, en el cantón central de San José se presentaron 41 permisos para la construcción de nuevos apartamentos y cuatro de condominios.
También se registraron hasta 24 permisos para apartamentos en Escazú, 19 en Santa Ana y 14 en Curridabat.
Los permisos para este tipo de desarrollos también se realizan fuera de la GAM, sin embargo, en estas zonas ya prevalecen por encima de la construcción “al por menor”.
“La gente empezó a ver el tema comercial”, subrayó Quirós. “Antes del 2000, la dinámica era más lenta; ahora la gente ve cómo le compra a un vecino para vender a un tercero que quiera desarrollar una torre”, subrayó.
