Cualquier persona que desee invertir en bienes inmuebles, con el objetivo de alquilarlos para fines habitacionales o comerciales, tiene que pasar por el paso de definir su tasa de rentabilidad esperada.
Este es un paso esencial para definir si la inversión se justifica o si, por el contrario, valdría más la pena optar por colocar el mismo dinero en algún instrumento financiero mucho menos riesgoso.
Los inmuebles tienen dos tipos de rentabilidad.
Por un lado, está la rentabilidad líquida, que corresponde a la proporción de dinero que se recibe mes a mes al alquilar la casa, el edificio o el terreno.
Por otro, está la rentabilidad por plusvalía, que se refiere al crecimiento o decrecimiento del valor del inmueble con el paso del tiempo.
¿Cómo calcular la rentabilidad y cómo definir los números óptimos en esa materia? EF le explica.
Rentabilidad líquida
La rentabilidad líquida de un inmueble es el resultado que se obtiene al expresar los ingresos esperados, menos los gastos esperados, como proporción del valor del inmueble.
En otras palabras, si una persona compra una vivienda que cuesta $100.000 y lo alquila por $14.400 anuales, entonces sus ingresos anuales estimados representarían un 11,9% del valor de la propiedad. Dicho porcentaje sería su tasa de rentabilidad, contemplando un colchón de $2.500 anuales para gastos operativos como mantenimiento, seguros e impuestos.
En cambio, si la misma persona solo logra cobrar $500 mensuales de alquiler por la misma propiedad, entonces los ingresos anuales decaerían y, al mismo tiempo, la rentabilidad bajaría a solo un 3,5%.
En el primer caso se supera el 4,99% que el Banco Nacional paga por un CDP a cinco años; el segundo, no.
El nivel de rentabilidad también puede variar en la medida en que el inversionista requiera o no de financiamiento bancario de entrada. Esto podría aumentar los gastos operativos y, por tanto, reducir la razón de las ganancias como porcentaje del valor del inmueble.
Pero, ¿cuál es una tasa de rentabilidad adecuada?
Según el consultor financiero e inmbiliario Melizandro Quirós lo usual para definir cuál es una rentabilidad adecuada en el campo inmobiliario es compararla con los rendimientos de las opciones de inversión del mercado financiero.
La rentabilidad de una casa, por ejemplo, tendría que ser 3 o 4 puntos porcentuales (pp) mayor que los rendimientos de opciones de inversión menos riesgosas, como los certificados de depósito a plazo a cinco años.
El número, dijo Quirós, puede subir aún más en los casos de lotes comerciales, parqueos, bodegas u oficinas, que muchas veces son más difíciles de colocar en el mercado y que están más expuestos a pasar largos tiempos desocupados.
“La idea es que, quitando los costos operativos como impuestos, seguros, mantenimiento, gastos legales y administrativos e imprevistos, quede una ganancia de un 7%”, subrayó el economista del Centro de Estudio Financiero e Inmobiliario (Cenfi). Esa cifra, dijo, deja un spread (una diferencia) que hace “interesante” seguir adelante con la inversión.
Rentabilidad por plusvalía
La rentabilidad por plusvalía, por otra parte, depende de las condiciones de cada inmueble y del territorio en el que está ubicado; cuyo atractivo de compra-venta puede crecer o decrecer con el paso del tiempo.
Esta rentabilidad, por lo tanto, es más difícil de calcular.
A modo de ejemplo, una persona podría comprar un inmueble por $100.000 y que su valor aumente a $120.000 en cinco años por cuestiones de oferta y de demanda.
Esa diferencia de $20.000 representa un crecimiento anualizado del 3,7%.
El comportamiento de los precios, sin embargo, puede variar sustancialmente y no está garantizado que suba con los años.
El precio de un terreno, una casa o cualquier otra edificación puede crecer en zonas de mayor desarrollo comercial o industrial, en donde surgen más y mejores fuentes de empleo o se establecen mayores proveedores de servicios. Pero también puede caer por condiciones de inseguridad ciudadana, desastres naturales, deterioro de la construcción o muchas otras causas más.
En ello también puede incidir la pericia o la impericia del propietario de cada inmueble para mantenerlo en buen estado o aumentar su valor.
¿Para qué?
El cálculo de la rentabilidad tiene doble utilidad. Se trata de una medición que permite distinguir si una inversión es rentable o no, y también sirve para estimar ganancias futuras.
Por ejemplo, una persona puede revisar los precios de alquiler en una zona determinada y analizar si sus posibles ganancias serían realmente superiores a las que podría obtener por medio de un CDP en un banco.
Asimismo, puede analizar sus probabilidades de recuperar su inversión en el corto, mediano o largo plazo; o de enfrentar otras obligaciones futuras.
Los cálculos pueden afinarse a mayor nivel de detalle, dependiendo de las necesidades del inversionista, explicó Quirós.
“Si ya querés medir la rentabilidad con mucho, pero mucho más detalle, entonces tenemos que hacer un análisis dinámico de inversión, calculando año tras año, con base en contratos predefinidos, cuánto se va a ganar en función del tiempo (...) hablamos de flujo operativo neto, pero proyectado a 10 o 15 años, trayendo los datos a valor presente”, concluyó.
