Jéssica Martínez, ministra de Vivienda: “Costa Rica tiene un problema de especulación inmobiliaria”

El público conoce de lo que habla Martínez. Estamos en el Congreso Nacional de la Construcción 2022, organizado por la Cámara Costarricense de la Construcción el tercer jueves de octubre. Pero el panorama que pinta Martínez es poco halagüeño: menos presupuesto significa menos colocación de bonos que se traduce en menos construcción, un sector vital en la economía costarricense.

Tras finalizar su exposición y responder preguntas de los presentes, Martínez atiende a EF en un espacio contiguo a la sala principal donde los asistentes empiezan a escuchar y ver la intervención del ministro de Hacienda.

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Usted mostraba en su exposición que el presupuesto del sector vivienda viene en reducción, ¿cómo queda la operación del Ministerio?

—El presupuesto del Ministerio no se reduce, el que se redujo es el del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi). El presupuesto del ministerio normalmente ha estado en ¢5.700 millones y eso se mantiene, más bien hubo un leve incremento, pero el ministerio es generador de política pública, no así inversión, esta la hace el Banhvi. En el caso del Banco sí tenemos un déficit importante de recursos que a este momento alcanza casi los ¢60.000 millones. Ese es el resultado de todos los problemas fiscales que el país ha tenido que enfrentar. Eso significa que va a haber una colocación menor de bonos de vivienda. Tenemos una limitación porque el cierre de ventanillas es una medida que se asoció precisamente a esa situación porque mantener las ventanillas abiertas genera una expectativa en la población. Si usted genera un trámite tiene una expectativa de que, al cabo de un plazo, pueda tener una respuesta y, en el mejor de los casos, un subsidio autorizado, pero ese recorte acumulado nos está afectando inclusive los proyectos que hoy están ingresando al sistema. Todos los documentos que se ingresan vencen, entonces hay que estarlos actualizando y, ante una expectativa incierta de no poder cumplir con la totalidad de recursos necesarios para generar estos bonos, lo más responsable era hacer un cierre hasta tener más recursos o algún mecanismo de financiamiento alterno que nos permuta inyectarle recursos al sistema desde fuentes externas que no sea el Ministerio de Hacienda.

Con esta situación, ¿cuál es la visión suya de planificación de vivienda en el país y cuál es la meta de este Gobierno en construcción o inversión?

—Tenemos que trabajar en vivienda vertical. No podemos seguir desarrollando proyectos de vivienda unifamiliar en zonas alejadas de los centros urbanos, eso no es sostenible. Tenemos que apostar por el reciclaje de edificios. Tenemos 187 edificios construidos en San José centro desocupados. Eso no puede ser, este país no se puede dar el lujo de tener personas en viviendas hacinadas, viviendo en precarios en condiciones completamente infrahumanas, teniendo nosotros un stock de esa naturaleza. Por supuesto tenemos que apostar al banco de suelos, es decir, antes de andar comprando terrenos privados a precios importantes, utilicemos los terrenos que ya el Estado tiene y hagamos proyectos de vivienda, de comercio y usos mixtos.

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Usted habla de una política de suelo, ¿a qué se refiere esto en la práctica?

—Cuando hablamos de una política de suelo significa cómo yo accedo al suelo, bajo qué condiciones yo tengo la posibilidad como individuo, como ciudadano, como institución, de acceder al suelo. Costa Rica tiene un problema de especulación inmobiliaria. La gente pretende pedir por su terreno más de lo que ese terreno realmente vale o lo que es peor se apropia de las plusvalías generadas por un tercero para poder cobrárselas a la persona que le está vendiendo el terreno. Eso hay que atenderlo. Por eso hablamos de una política de suelo, de cómo el Estado logra intervenir el mercado del suelo a través de instrumentos, algunos jurídicos, otros urbanísticos, hay de diferente naturaleza. Pero es posible hacerlo porque ya tenemos algunos ejemplos exitosos en América Latina. No puedo adelantar mucho pero sí es claro que tenemos que trabajar en esa línea para poder garantizar vivienda urbana.

¿Qué responsabilidad ha tenido el Mivah y sus instituciones adscritas en repetir algunos problemas urbanísticos del país, como construir en zonas lejanas a centros urbanos, poco densas? ¿Por qué se ha venido construyendo de esa firma?

—Hay muchas razones. Primero que todo el Ministerio de Vivienda no es rector en materia de desarrollo urbano ni de ordenamiento territorial. La rectoría está a cargo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). Ya desde ahí tenemos un problema porque la cabeza que ostenta la rectoría no siempre comprende que lo primero que tiene que hacerse es política urbana, de planificación y ordenamiento. Yo no puedo empezar a desarrollar vivienda si no tengo clara la política de planificación urbana. El Instituto también ha estado sistemáticamente desdibujado en el tiempo porque tampoco ha cumplido su rol. Al contrario, ha incumplido la normativa que el mismo Instituto ha generado, entonces no tiene credibilidad. Pero además hay muchos intereses de personas que quieren construir en sitios donde no es conveniente hacerlo. No ha habido una institucionalidad fuerte que se haya posicionado porque el tema urbano en este país nunca ha estado en el discurso político y el discurso técnico es muy débil frente a los intereses inmobiliarios. Ahí es donde usted encuentra una disparidad gigante, por ejemplo, entre desarrollos en Escazú y por el otro lado Alajuelita y Pavas con condiciones de pobreza porque no hay una equidad, no hay un planeamiento, no hay una obligación en la generación de cargas urbanísticas asociadas a los proyectos de desarrollo inmobiliario más grandes de este país. Eso no existe y eso tiene que ser parte de la política urbana.

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Ese desorden en la construcción puede favorecer desastres naturales como lo hemos visto en estas últimas semanas…

—Absolutamente. Si no hay un ordenamiento territorial claro que todos los años vamos a tener nuevamente los desastres, las inundaciones, los anegamientos; las personas peligrando la vida porque no hay un ordenamiento territorial. Las municipalidades tienen que ejercer su control urbano. Si usted tiene que decirle a tres, cuatro, 10 o 100 personas que no pueden construir ahí, no pueden construir, no hay posibilidades de excepcionar. Eso es como una crónica de una muerte anunciada. Es permitir una construcción en una zona donde ya de antemano sabemos que va a tener problemas. Hay que prohibir y si la gente empieza a construir sin permiso, hay que ir a notificar, clausurar y si es el caso ejercer los procesos de demolición.

A veces aunque exista esa prohibición falla el seguimiento…

—Ahí es donde está el control municipal. El Estado Central no tiene la capacidad de estar en todo. Por eso es que precisamente se descentraliza en los gobiernos locales todas las potestades de planificación, eso es lo que dice la Ley de Planificación Urbana.

Ahí entra el tema de los planes reguladores, pero la mayoría de cantones no tiene o lo tiene parcial. Ustedes están trabajando con el Ministerio de Ambiente para generar planes reguladores de forma masiva, ¿es así?

—Es un convenio. Firmamos un convenio de trabajo conjunto donde estamos en una misma mesa desde julio trabajando la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (Setena), el INVU, con apoyo del Mivah, y esa mesa lo que ha buscado es llamar a las municipalidades, ver cuál es el estado de sus planes reguladores, ayudarles a acelerar ese estatus y, si es del caso, ayudarles a generar los insumos para que rápidamente puedan tener su plan. Ese seguimiento es técnico en materia ambiental, en materia urbana e incluso en materia política. Es un seguimiento 24/7, la única manera de que ellos sientan que tienen respaldo, que hay un interés verídico del Gobierno Central de poderlos apoyar y eso nos ha generado una ola de trabajo gigante sobre la cual tampoco tenemos demasiada capacidad porque tenemos recursos humanos muy limitados, pero el equipo está trabajando en esto.

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¿La meta en ese sentido es generar cuántos planes reguladores?

—La totalidad.

¿Cómo avanza la reorganización de las entidades del sector vivienda? Todavía no se ha presentado el proyecto de ley…

—Se presentará en el mes de noviembre cuando el Ejecutivo retome el control de la agenda legislativa.

¿Cuáles son algunos ejes que ustedes van a plantear en ese proyecto?

—Estamos con una línea de fortalecimiento, de transformación, de cambio paradigma del sector, de hacer más eficiente los procesos, pero sobre todo trabajar de manera articulada. Los tres pilares fundamentales del proyecto son ordenamiento territorial y desarrollo urbano, vivienda, y financiamiento.

¿Se planteará crear una sola institución entre el INVU, Banhvi y Ministerio?

—Así es.