Un nuevo proyecto de ley busca abrirle la puerta a las municipalidades para que desarrollen proyectos habitacionales y los ofrezcan a la población bajo modelo del usufructo.
Es decir, la iniciativa pretende habilitar a los gobiernos locales para que construyan casas o apartamentos; de modo que los pongan a disposición de personas o familias a través de contratos a plazos fijos (no menores de 20 años), sin necesidad de concretar una compra directa o vía crédito hipotecario.
El plan, denominado Ley de Vivienda Municipal (22487), establece que las municipalidades podrían trabajar estos proyectos por su propia cuenta, o a partir de terrenos y recursos propios que puedan identificar para ese fin, o a través de alianzas público-privadas y endeudamiento.
El modelo del usufructo permite que las personas inquilinas disfruten de los inmuebles como si fueran suyos, e incluso les da la potestad de realizarles retoques menores. También permite la venta de los contratos de usufructo a terceros, una vez adquiridos. Eso sí, no implica que la propiedad pase a ser de la persona en ningún momento. En otras palabras, el municipio siempre quedaría a cargo del inmueble y de su mantenimiento general, y sería responsable de cualquier reforma estructural que requiera.
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El proyecto lo propuso el diputado del Partido Liberación Nacional (PLN), exalcalde de Alajuela y exmiembro de la junta directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), Roberto Thompson.
También cuenta con con el respaldo del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), entidad que participó en su construcción, a partir de una iniciativa que venció se archivó en el Congreso por el vencimiento de su plazo cuatrienal.
Según los resultados de la Encuesta Nacional de Hogares, a julio de 2020, Costa Rica cuenta con 1.58 millones de viviendas. Del total de viviendas, solo un millón son totalmente pagadas por sus ocupantes.
El proyecto, según sus propulsores, busca dar una nueva oportunidad a las personas que actualmente no están en esa condición y más bien pagan a plazos, alquilan o acceden a modelos alternativos de vivienda.
“Hablamos de un contrato de usufructo en condiciones mucho mejores para familias de clase media que no pueden acceder a un crédito“, comentó Thompson.
Los proponentes del proyecto no tienen información actualizada sobre los inventarios de terrenos y recursos actuales en las municipalidades; sin embargo, la ministra de Vivienda, Irene Campos, aseguró a EF que es sabido que muchos gobiernos locales poseen terrenos o los compran para otros fines actualmente.
¿Financiamiento y controles?
Para financiar estos proyectos, la iniciativa establece que las municipalidades podrían hacer uso de recursos ordinarios y extraordinarios, entre ellos endeudamiento con entidades financieras nacionales o extranjeras, contratos de asociación público-privada, fondos nacionales e internacionales, donaciones, emisión de bonos o captación de recursos de la cooperación internacional.
Además, establece que la administración y la operación de los proyectos puede ser directa por parte de la municipalidad, o bien a través de un tercero “seleccionado mediante contratación administrativa o convenio, según los criterios de oportunidad y conveniencia que estimen las autoridades municipales”.
No obstante, la iniciativa no hace mayores aclaraciones sobre nuevos controles para gestionar estas iniciativas. Únicamente menciona que la Contraloría General de la República (CGR) gestionará la fiscalización.
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Germán Morales, socio director de la firma Grant Thornton, analiza que esto podría ser problemático, pues se dan posibilidades muy amplias a las municipalidades y no delimita bien un marco de control. “Es una apertura increíble en un momento en que estamos pensando en controlar la deuda pública. No se habla mucho de la fiscalización en el proyecto, lo dejan en la Contraloría, que es la entidad que supervisa a las municipalidades, pero es abrirle toda una actividad nueva para que vaya a fiscalizar y dudo que tengamos gente preparada allí para revisar esto”.
Los propulsores del proyecto aseguran que la fiscalización es suficiente. Además, hacen énfasis en que las municipalidades ya se pueden endeudar y tienen distintas herramientas que únicamente se buscan canalizar para el uso de vivienda. “Ahora, cualquier proyecto debería tener un proceso de factibilidad y análisis, de modo que sea rentable”, afirmó la ministra Campos.
La iniciativa además obliga a las municipalidades a brindar mantenimiento a las áreas comunes cercanas al inmueble. También autoriza a las entidades financieras supervisadas a ofrecer préstamos para financiar derechos de usufructo a personas, sin posibilidad de cobrar más de un 5% de prima y usando como garantía el propio derecho.
Asimismo, autoriza a las entidades públicas a donar bienes y servicios a las municipalidades para el desarrollo de este tipo de proyectos, salvo que se trate de bienes demaniales, sin trámite legislativo alguno.
Con viviendas de bien social
El proyecto de ley además establece la obligación de que, sin importar el tipo de desarrollo (vertical u horizontal), se destine un 25% de las viviendas para atender a población de bajos recursos.
Estas serían financiadas con recursos del Banhvi y serían las únicas que no se otorguen bajo modelo de usufructo, sino a través de la cesión del derecho completo sobre la propiedad. El proyecto obliga al Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV) a gestionar el pago de las unidades.
La ministra Campos aseguró a EF que esto busca introducir una figura que ya se aplica en varios países de Europa, en donde los proyectos de vivienda tienen porcentajes obligatorios para vivienda de interés social.
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EF consultó la posición sobre el proyecto de la Unión Nacional de Gobiernos Locales (UNGL); sin embargo, la entidad rechazó emitir un criterio por el momento. Según dijo su oficina de prensa, aún no pasa por el análisis de su equipo de incidencia política ni de su Junta Directiva.
Algo similar respondió la Asociación Nacional de Alcaldías e Intendencias (ANAI), cuya Junta Directiva no había analizado el texto hasta el cierre de este trabajo.
El Ministerio de Vivienda considera que los eventuales desarrollos municipales beneficiarían la reducción del faltante de vivienda en el país, cuyo déficit habitacional se estima en 186.800 hogares (11,7%), según el compendio estadístico. De él un 90% corresponde a viviendas en mal estado.
El proyecto de ley ingresó a corriente legislativa el 21 de abril pasado y su eventual impulso en las próximas semanas dependerá de que sea o no convocado por el Poder Ejecutivo a sesiones extraordinarias, que se extenderán hasta julio.
