Construir una casa nueva en San José se ha vuelto cada vez más raro. Los números lo confirman: en todo el país se tramitaron más de 21.000 permisos para levantar casas nuevas durante el primer semestre de este año, pero solo 71 fueron en el cantón central josefino.
La situación, además, parece haberse consolidado desde hace años. El cantón central capitalino —cuyo suelo abarca el 0,08% del país, pero donde habita cerca del 7% de la población— no registra más de 100 permisos para levantar viviendas tradicionales nuevas en un primer semestre del año desde 2018; es decir, hace ocho años.
Estos datos constan en los registros del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), y excluyen permisos para nuevos edificios de apartamentos y apartamentos unifamiliares, así como para remodelaciones totales o parciales de estructuras más viejas. En otras palabras, solo se refiere a las casas nuevas, individuales, como las que dominaron el paisaje urbano costarricense históricamente.
El caso de San José podría ser el más llamativo, pero no es el único. Algo parecido pasa en sus alrededores. En cantones como Tibás, Montes de Oca y Desamparados, entre otros, tampoco se registraron más de 100 permisos para construir casas durante el mismo primer semestre del año; y sus números también han caído en el último decenio.
Ya no hay suelo, advierten en el sector. “Ya la vivienda tradicional, la versión folclórica de la casa con jardín, es algo casi imposible en muchos lugares”, resumió el economista Melizandro Quirós, director del Centro de Estudio del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi).
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El centro de San José
El cantón central de la capital mide 44,62 kilómetros, según los registros del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC). Esto quiere decir que en el primer semestre de 2026 se tramitaron menos de dos permisos para levantar casas nuevas por cada kilómetro cuadrado que compone todo ese territorio.
Esa cifra no es del todo sorprendente para Quirós. Por el contrario, el consultor inmobiliario consideró que se trata de una consecuencia lógica del desarrollo industrial y comercial que vivió San José en los últimos 25 años y que acaparó la mayoría de los terrenos en el centro del país, encareciéndolos y haciéndolos poco rentables para la construcción de casas convencionales.
La situación es tal que solo en dos distritos de San José se registraron más de una decena de permisos para levantar casas nuevas en el primer semestre de 2025: Hospital y San Francisco de Dos Ríos. En otros como Mata Redonda, Catedral y Hatillo tres o menos casos y en Carmen ni siquiera uno, siempre en el mismo período.
Este fenómeno, a su vez, ha venido de la mano con el nacimiento y la consolidación de nuevos esquemas de vivienda. El más llamativo son los edificios de apartamentos: comunes en muchas de las principales ciudades del mundo, pero casi inexistentes en Costa Rica hasta inicios de los 2000 —al menos en grandes dimensiones—.
Estas construcciones se han abierto paso en la capital, precisamente, en sitios donde antes se ubicaban viviendas tradicionales; al mismo tiempo que otras casas se han convertido en centros de trabajo o negocios, y han perdido su carácter habitacional.
“Hay también un tema especulativo en el mercado inmobiliario”, señaló Quirós. “La gente empezó a preguntarse para qué vender su casa si podía negociar con vecinos y desarrolladores de torres o negocios”.
La situación no es del todo reciente, sino que se ha consolidado en los últimos años.
Si se revisan los primeros semestres de los últimos 10 años (2016-2025), el promedio de permisos para construir casas nuevas en el cantón central de San José fue de solo 79,1 unidades, según los mismos registros del CFIA. Sin embargo, en el primer semestre de 2016 se habían registrado 145 permisos de este tipo: una cifra que, a pesar de que ya era relativamente baja (un 0,8% del total nacional), todavía duplicaba los registros actuales (que ya solo representan un 0,33% del total del país).
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El anillo de la GAM
La situación de San José es la más representativa de esta transformación en el anillo central del país, pero no es el único.
Hay otros 26 cantones en los que se registraron menos de 100 permisos para levantar casas nuevas en este primer semestre del año; entre ellos, varios colindantes o muy cercanos a San José. Ese fue el caso de territorios como Tibás, Goicoechea, Montes de Oca, Curridabat, Alajuelita, Desamparados, Belén, Flores, San Pablo, y Coronado, por citar algunos ejemplos.
Esa lista de cantones incluye algunos de los territorios más densamente poblados del país, pero cada vez parecen más incapaces de acoger nuevas casas tradicionales.
Según Quirós, en estas zonas es casi imposible construir una casa nueva. “Si usted quiere vivir en una casa en la capital o cerca de ella, la alternativa es comprar una casa vieja pagando el alto costo del suelo”, subrayó.
Las cifras de permisos para construir casas tradicionales solo incrementan en cantones hacia las afueras del anillo central de la Gran Área Metropolitana (GAM). Por ejemplo, en sitios como La Unión, Cartago, Santa Ana, Alajuela o Grecia —donde todavía queda más suelo disponible para la construcción— se contabilizaron más de 450 permisos en la primera mitad del año.
Más apartamentos
Solo durante el primer semestre de este 2025, en San José, se tramitaron 41 nuevos permisos para levantar este tipo de proyectos, lo cual permite dimensionar el tamaño de la transformación que vive el anillo central del país. En pocas palabras, por cada siete permisos que se registraron para construir casas nuevas, también se registraron unos cuatro permisos para construir bloques de apartamentos.
Según Quirós, este comportamiento es lógico porque se busca maximizar el uso de la tierra ante sus elevados precios. Ese es un objetivo que comparten desde las más grandes desarrolladoras hasta los compradores de nivel medio.
En San José, la zona en la que más se registraron trámites para levantar este tipo de edificaciones en la primera mitad de este 2025 fue el distrito de Mata Redonda: una zona que podría definirse como el corazón de este fenómeno constructivo. En ese territorio se registraron 30 trámites de ese tipo.
Además de esas 30 unidades, también se reportaron siete permisos en Uruca y dos en Hospital y Pavas, respectivamente.
Los apartamentos han llegado para quedarse en San José y en varios cantones de la Gran Área Metropolitana (GAM). En lo que va de este 2025, también se registraron más de 40 permisos para construir bloques en Cartago, Alajuela, Grecia y Heredia, por mencionar algunos casos.
Entre otros beneficios de este tipo de construcciones, el jefe de Investigación y Análisis del CFIA, Marcial Rivera, indicó que “aprovecha mucha de la infraestructura ya existente (carreteras, acueductos, tratamiento de aguas residuales) y resta presión sobre la creación de nuevos terrenos en los espacios verdes de las zonas urbanas”.
Sin embargo, advirtió de que todavía falta camino para su expansión a todo el país, al menos al hablar de proyectos de gran altura. “son pocos los planes reguladores (cantonales) que permiten la construcción de este tipo de obras”, indicó.
También se registraron más de 40 permisos para construir apartamentos en zonas de alto interés turístico del Pacífico Norte, como los cantones de Carrillo y Santa Cruz: los dos territorios que dominan la construcción de casas tradicionales y apartamentos en todo el país, impulsados por la alta disponibilidad de tierras y la demanda habitacional que se disparó desde la pandemia 2020, según especialistas.
Para Quirós, la transformación habitacional no es mala en sí misma. De hecho, recordó que el parque habitacional es mayoritariamente vertical en la mayoría de las grandes ciudades del mundo. Sin embargo, sí consideró que se ha dado de forma desordenada y sin prestar demasiada atención a las poblaciones de menores recursos.
Por ejemplo, recordó que en todo 2024 solo se entregaron 40 bonos de vivienda en el cantón central de San José y que la situación fue aún peor en territorios como Escazú (1), Santa Ana (1), Flores (1) y Curridabat (2), según los datos abiertos del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi). Según Quirós, esto pasa porque dichas ayudas sociales ya ni siquiera son suficientes para costear “la entrada” de un apartamento pequeño en esos lugares.
Por otra parte, la promoción de grandes torres de apartamentos también se ha enfrentado con servicios públicos insuficientes para atender a una mayor población. Un ejemplo son los sistemas de transporte público, insuficientes y poco o nada integrados entre ellos.
“Otras ciudades lo han vivido. En la medida en que se va urbanizando y haciendo más fuerte la dinámica económica, se va incrementando la presión. Quizás sí nos faltó más planificación de largo plazo”, comentó el economista.
