EscucharLas concesionarias de las marinas turísticas de Costa Rica como Pez Vela, Bahía Golfito y pronto Flamingo gozarán de mayor flexibilidad para el desarrollo y expansión de sus servicios, pues un nuevo reglamento les permite segmentar su complejo y ceder concesiones filiales a terceros.
Es decir, se permitirá separar porciones de la concesión original para adjudicarlos a empresarios o inversionistas para que estos —individualmente, separados totalmente de la concesionaria y cumpliendo las obligaciones respectivas— procedan a desarrollar una operación de su línea de negocio. Por ejemplo, los operadores hoteleros.
También se abre la puerta a desarrollar unidades comerciales o habitacionales para el disfrute exclusivo de los “sub concesionarios”, explicó Joaquín Gamboa, promotor del proyecto Marina Flamingo, la cual el 21 de mayo recibió luz verde de la comisión técnica de la Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos (CIMAT) para su entrada en operación.
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Lo anterior fue establecido en el decreto ejecutivo N°43511 MIVAH-MEIC-TUR publicado el 23 de mayo en el diario oficial La Gaceta, que reforma el reglamento de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7.933) para posibilitar su aplicación a las marinas y atracaderos turísticos.
Este es uno de los reglamentos que se necesitan para finalmente aplicar la legislación de la Ley de Impulso a las Marinas Turísticas y Desarrollo Costero (9.977). El decreto de charteo de mega yates de lujo aún se encuentra atascado en la Dirección General de Migración y Extranjería.
Alcances
El elemento central del reglamento es la posibilidad de que la concesión de la marina o atracadero turístico pueda adoptar el régimen de propiedad en condominio. Esto incluye ―para el caso de las marinas y por su propia operatividad— una porción de superficie terrestre y otra área cubierta por el agua, explicó Anneth Jiménez, socia de BLP Legal, especialista en las prácticas de Inmobiliario y Hotelería.
Desde la promulgación de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio era posible la creación de condominios en concesiones otorgadas en la zona marítimo-terrestre. No obstante, ahora se permitirá este mismo procedimiento de individualizar como filiales a las marinas y atracaderos.
Grethel Fernández, directora ejecutiva de la Asociación de Marinas Turísticas de Costa Rica (CRMAR) indicó a EF que esto se traducirá en mayor inversión, más servicios y seguridad jurídica para los dueños de embarcaciones y los usuarios de las marinas.
En diciembre anterior, la junta directiva de Pez Vela tomó la decisión de invertir $70 millones en la expansión de la marina, durante los próximos cinco años.
Los proyectos son: la construcción de un edificio de ocho pisos que albergará 35 villas turísticas (el anteproyecto ya se encuentra aprobado por el Gobierno y las obras darán inicio durante este año); un hotel y la expansión de la plaza comercial.
Ante el cambio, estos son elementos clave que debe tomar en cuenta el titular de la concesión filial sometida al régimen de propiedad en condominio:
- Deberá obtener la autorización previa de la municipalidad que le otorgó la concesión y del Instituto Costarricense de Turismo (ICT) y el CIMAT. Cuando se trate de terrenos a nombre del Estado sometidos al régimen de posesión, propiedad agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras se requerirá adicionalmente la aprobación del Instituto de Desarrollo Rural (Inder).
En el caso de concesiones otorgadas dentro del Polo Golfo Turístico Papagayo, el concesionario deberá obtener únicamente la autorización previa de la junta directiva del ICT.
- Se debe emitir un nuevo contrato para cada concesión filial que incluye: un derecho proporcional sobre los bienes de uso común, y sobre cualquier bien común ajeno a la concesión.
También, cada concesionario será responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato, incluyendo el pago del canon que corresponda al área de cada filial. El canon correspondiente al área común del condominio será considerado como un gasto compartido.
- Por la doble naturaleza de ser condominio y a la vez concesión, se establece que “toda comunicación relacionada con incumplimientos por parte de uno o varios de los concesionarios, deberá notificarse al infractor con copia al administrador del condominio inscrito en el Registro Nacional y al administrador de la marina o atracadero turístico”, se lee en el documento.
- El titular de un derecho de concesión puede someterlo a un régimen condominal siempre y cuando sea consistente con plan inicial de destino de la marina o atracadero turístico. Es decir, si la concesión fue otorgada para uso comercial y el titular quiere cambiar las condiciones y vivir ahí, no puede hacerlo.
- Los titulares de concesiones filiales podrán cederlas, transmitirlas o gravarlas, previa autorización del CIMAT y la municipalidad que le otorgó la concesión o del ICT para el caso del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo.
Como sucede en todo condominio existirán áreas comunes (parte del derecho de todos los concesionarios) y áreas privativas o filiales (bajo control únicamente del concesionario de la propiedad individual).
Ignacio Alfaro, abogado y notario público, especialista en el área inmobiliaria, explicó que las áreas de acceso general incluyen: suministro de combustible y lubricantes, baterías de baños e instalaciones sanitarias de atención al público, espacios de estacionamiento, pasos peatonales, malecones y plazas abiertas.
No obstante, destacó que se deja claro que servicios públicos de agua, electricidad, internet, así como servicios accesorios tales como baúles —que están a disposición de cada espacio de atraque para barco— deberán disponerse por áreas comunes.
“Esto no se ha logrado para condominios residenciales y por esa razón aún hay carencias para disponer de servicios de recarga de vehículos eléctricos, por ejemplo”, dijo Alfaro.
En cuanto a los requisitos técnicos para constituir condominios en espacios de atraque, el decreto establece que el desarrollo de muelles en agua podrá constituirse en fincas filiales en concesión siempre que se respete que el polígono específico del área de agua (del puesto de atraque) es lo que se podrá catastrar. Es decir, no abarca áreas de circulación o muelles.
Asimismo, los costos asociados al mantenimiento de muelles y anclajes deberán ser considerados como parte del presupuesto condominal.
Un cuello de botella para la reactivación
La ley de marinas se publicó hace más de un año en el diario oficial La Gaceta y aún falta la publicación de dos reglamentos esenciales para su aplicabilidad general. El transitorio primero de la legislación obligaba al Poder Ejecutivo a elaborar la normativa en un plazo máximo de seis meses posterior a su publicación.
El departamento de prensa del ICT manifestó por correo electrónico que, la propuesta que abarca reformas como la importación temporal, el aumento en el plazo de la concesión, la permanencia y zarpe internacional de las embarcaciones, entre otras, se encuentra en el consejo director del CIMAT, ya que hay un “par de temas” que van a ser comentados entre jerarcas del ICT y del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).
Asimismo, el reglamento para el alquiler de la embarcación por un tiempo determinado o charteo será impulsado por el ministro de Turismo, William Rodríguez en reunión con Migración.
