El modelo de venta de inmuebles vía leasing habitacional —alquiler de vivienda con opción de compra— se desarrolla en Costa Rica a través de distintas modalidades; sin embargo, el país carece de un marco regulatorio específico para este tipo de acuerdos y ello inhibe su mayor oferta en el país.
Esa es la tesis que sostienen los impulsores de un proyecto de ley que recién ingresó a corriente legislativa.
El proyecto de Ley de Arrendamiento Habitacional con Opción de Compra y Venta (expediente 22.455) pretende definir pautas para que entidades financieras, fondos de inversión y sociedades inmobiliarias incluyan este tipo de productos financieros en su oferta.
El texto establece regulaciones generales para tres tipos de leasing: financiero, de compra-venta y de arrendamiento operativo.
El financiero obliga a la persona a efectuar la compra del inmueble a través de pagos periódicos en el plazo final de su contrato de arrendamiento (similar a la adquisición vía préstamo de vivienda); el de compra-venta permite que quien alquila realice un ahorro como parte de sus pagos para financiar una eventual prima de vivienda; y el de arrendamiento operativo únicamente permite alquilar el inmueble por un plazo no modificable salvo pacto entre parte y sin opción de compra.
El inmueble pasaría a ser propiedad de la persona que alquila hasta que este cancele todo su costo y no antes. Es decir, a diferencia de la compra de vivienda con un crédito, el inmueble no se registraría a su nombre sino hasta que haya terminado de pagarlo.
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Según los propulsores de la iniciativa, formalizar un marco jurídico para las tres variantes de leasing permitiría dinamizar al sector construcción y la adquisición de viviendas. “Hoy hay muchísimas personas que no pueden acceder a vivienda propia, porque no son sujetos de crédito o porque no tienen los ahorros para una prima. Este proyecto da una alternativa (...) además da seguridad jurídica para ofrecer los alquileres con opción a compra, porque hasta hoy es una opción que se regula con leyes dispersas”, afirmó la proponente, Karine Niño, del Partido Liberación Nacional (PLN).
Consultada sobre el proyecto, la Asociación Bancaria Costarricense (ABC) afirmó que la regulación propuesta “recoge una figura que ha funcionado en otros países” y señaló que legislar en esa vía podría ser positivo para aumentar la oferta de servicios a la población.
Según los últimos resultados de la Encuesta Nacional de Hogares, realizada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), Costa Rica contabiliza poco menos de 1,6 millones de viviendas. De ellas, se estima que cerca de 285.763 son alquiladas y otras 151.976 son propias, pero están en proceso de pago.
Seguridad jurídica
La diputada Niño afirmó que la intención principal del proyecto es brindar “seguridad jurídica” a los procesos de alquiler con opción a compra de viviendas. Esto, considera, es importante para aumentar la oferta inmobiliaria.
El proyecto establece que los contratos de leasing tendrían que registrarse públicamente y obligaría a realizar toda la tramitación de pagos a través de cuentas de ahorro individualizadas e inembargables. La intención de esas cuentas es dejar un registro que permita evaluar la capacidad de pago de cada arrendatario y también dirimir cualquier conflicto por eventuales impagos o cobros abusivos.
Los contratos deberán establecer las condiciones fundamentales del acuerdo, entre ellas los componentes, la periodicidad y la fórmula de cálculo de cada cuota; las tasas de interés correspondientes; la determinación del precio futuro de compra; y beneficiarios del acuerdo.
Además, el proyecto establece la posibilidad de desalojo por motivos como la conclusión de contrato, que no se ejerza la opción de compra, que el inmueble se utilice para fines distintos a los acordados, por resolución contractual de acuerdo mutuo, o por el incumplimiento de pagos (tres períodos consecutivos o cuatro no consecutivos).
Todo esto daría mayor seguridad a las personas y entidades involucradas sobre cómo proceder en cada proceso, según la diputada Niño, quien además recordó que correspondería al Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif) poner en marcha la reglamentación adicional que se necesite.
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“La gente utiliza la figura de alquiler con opción de compra, pero eso genera una doble regulación con dos legislaciones, una es la ley de arrendamientos y la otra es el Código de Comercio. Este proyecto viene a generar una nueva figura financiera para las entidades (...) Estas son figuras que dan tranquilidad y seguridad a las entidades financieras para generar un nuevo producto en el mercado”, comentó.
El socio legal de la firma consultora Grant Thornton, Deyver Mena, explicó que el leasing habitacional es una figura que no ha sido desarrollada en el país. Mena explicó que el leasing se ha empleado de mejor manera en otros ámbitos como los automóviles o de tecnología, pero que en materia de vivienda apenas se observan algunos acercamientos informales ante las dificultades que enfrentan los desarrolladores para colocar sus inventarios, más aún en medio de una pandemia.
“Ellos han establecido contratos de arrendamiento, que existen muchos tipos, con opción de compra, de modo que después de cierto plazo estos usuarios tengan la posibilidad de considerar la compra de ese inmueble. Así estas empresas recuperan parte de sus ingresos, a pesar de que no hacen una venta concreta de sus bienes, y si algún cliente en ese tiempo logra reunir requisitos para adquirir el inmueble, entonces estas empresas reconocen parte de las cuotas que se pagaron como parte del pago de las primas”, comentó.
Alternativa financiera
La formalización del leasing habitacional como una figura financiera y jurídica permitiría atender a una población que hoy encuentra dificultades para acceder al crédito regulares o para ahorrar, según Melizandro Quirós, socio director de República Inmobiliaria Consulting y uno de los propulsores de la iniciativa.
“Ya no solo se haría desde entidades inmobiliarias sino desde entidades financieras, porque el proyecto trata de recogerlo (el leasing) como una figura financiera. El leasing tiene una diferencia con respecto al crédito, porque al no haber una transferencia de la propiedad, su recuperación se presumiría más rápida y el riesgo para el tenedor de la propiedad disminuye. Uno presumiría que esto permite que la calificación de quienes opten por leasing se relaje un poquito”, subrayó.
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El proyecto de ley incluso establece la posibilidad de que entidades financieras constituyan sus propias filiales o subsidiarias para adquirir o construir viviendas y ofrecerlas en arrendamiento.
La directora ejecutiva de la ABC, María Isabel Cortés aseguró que una buena regulación en materia de leasing es “necesaria” para “el desarrollo y financiación de este tipo de soluciones, particularmente en lo referente a los temas relacionados con la garantía”.
