¿Qué tan rentable es comprar apartamento en condominio para alquilarlo en Airbnb? Le explicamos

Quienes estén valorando esta alternativa de inversión deben saber que varios costos importantes para el negocio recaen sobre el propietario, por ejemplo cuotas condominales, mantenimiento, aspectos legales y gastos regulares de la vivienda, entre otros.

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Entonces, ¿qué tan rentable es tener una propiedad en un condominio para rentarla en esta plataforma de hospedaje? Para este artículo EF utiliza un par de ejemplos para determinar cuántas noches de alojamiento se requieren para pagar la cuota mensual de un financiamiento.

Ejemplos

El primer ejemplo corresponde al de un apartamento ubicado en el piso 31 del proyecto Secrt Sabana, con un precio de venta de $178.228 con parqueo incluido y un espacio de 48,49 m² según los datos disponibles en el sitio web del condominio. Suponiendo que el interesado pueda dar una prima del 15% ($26.734) para un crédito a 30 años plazo, una tasa de interés del 5,10%, le quedaría por pagar una cuota mensual de $1.240.

Al revisar la plataforma de Airbnb, para el fin de semana del 20 al 22 de octubre, ese mismo tipo de apartamento se ofrece a $50 la noche (con acceso a todas las amenidades), más $15 por limpieza y $18,35 que cobra la aplicación por el servicio.

En total al anfitrión le corresponden $65 por noche, por lo tanto para cubrir la cuota mensual del préstamo bancario necesitará alquilar el espacio por al menos 20 noches al mes con las condiciones anteriormente descritas.

Al tratarse de un condominio, la estancia en este apartamento tiene algunas restricciones, por ejemplo no se permiten fiestas, fumar, ni tampoco visitas extra a quienes hicieron la reservación, entre otras. Si se incumple, se aplican multas que van desde los $100.

Para el segundo caso utiliza un apartamento en Cinco Esquinas de Tibás, en el Condominio Bambú Rivera. Según una publicación en redes sociales del desarrollador, la cuota bancaria aproximada es de $800 y en Airbnb se puede encontrar un apartamento en dicho proyecto por $61,50 la noche (entre el 10 y el 12 de noviembre), con acceso a todas las amenidades.

En este caso se necesitaría alquilar el espacio por 13 noches al mes para saldar la cuota de la entidad financiera.

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Lo que hay detrás

Parte de la rentabilidad del proyecto también dependerá del público meta al que esté orientado, ya sean nacionales o extranjeros, pues el propietario tendrá que definir si maneja una misma tarifa para sus públicos, de acuerdo con Javier Angulo, gerente de educación financiera de CS Ahorro y Cŕedito. Además es clave que desde el inicio el interesado defina si lo maneja por su cuenta o sociedad.

Antes de adquirir una propiedad con fines comerciales, es fundamental comprender el mercado en el que se planea invertir. Esto implica investigar la ubicación de la propiedad, la demanda de alquiler o venta en esa área, los precios de mercado, la competencia y las tendencias a largo plazo.

Posteriormente es necesario cuantificar todos los gastos en el proceso, desde amueblar el espacio hasta aspectos de servicios básicos y municipales. Con esta información en mano, se puede establecer el flujo de ingresos estimado.

“Obtener un financiamiento para adquirir una vivienda pensando en convertirla en un negocio, es una adecuada decisión de inversión, siempre que se consideren los riesgos inherentes a cualquier actividad comercial. No es para todas las personas, ya que depende si el eventual deudor reúne las condiciones establecidas por las diferentes entidades financieras como la relación cuota ingreso, el nivel de endeudamiento, etc.”, explica Roy Chaves, director general de riesgos de MUCAP.

Cada propietario puede optar por administrar por su cuenta el negocio de arrendamiento para bajar costos, sin embargo, actualmente existen empresas que se dedican a administrar propiedades en condominios con fines de arrendamiento.

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Mientras tanto, los créditos para vivienda siguen siendo uno de los principales para el sector financiero, tanto para compra de una propiedad como para remodelación. El comportamiento del tipo de cambio y las tasas de interés en los próximos meses podría incidir en el apetito por el financiamiento.

“Se debe asegurar de planificar las finanzas de manera cuidadosa y realista. Esto incluye calcular los costos iniciales, como el pago de primas y los gastos de cierre, así como los costos continuos, como el mantenimiento, los impuestos, los seguros y cualquier compromiso de financiamiento que se obtenga”, recomienda Marco Ulate, asesor comercial de Grupo Mutual.

Aspectos legales para brindar el servicio de hospedaje no tradicional

Los propietarios además deben cumplir con ciertos requisitos para poder brindar el servicio de Airbnb:

• Estar inscrito como prestatario del servicio de hospedaje no tradicional ante el Instituto Costarricense de Turismo (ICT).
• Inscribirse ante la Dirección General de Tributación (DGT) como contribuyente, para el pago de los impuestos correspondientes.
• Expedir la factura digital desglosada con los servicios prestados, esto implica hacer el cargo del Impuesto al Valor Agregado (IVA).
• Adecuar el espacio a las condiciones que indica la Ley No. 7.600.

Cada propietario es responsable también de cumplir con las disposiciones que tenga el condominio, esto para determinar si existe alguna restricción o prohibición con respecto al alquiler a corto plazo o actividades comerciales. Algunos pueden tener reglas específicas que limitan o prohíben este tipo de usos particulares para las unidades residenciales.

Cuando no existan prohibiciones explícitas, el interesado deberá presentar una solicitud formal al administrador y cumplir con los requisitos establecidos por el reglamento del condominio, fundamentalmente en aspectos de ocupación y seguridad del espacio.