Caso Evergrande: las enseñanzas que deja para las empresas del mercado inmobiliario

Pese al conflicto de la empresa, con gran influencia en el sector inmobiliario, no se han generado consecuencias directas en el mercado costarricense; no obstante, el capítulo sí deja enseñanzas que tanto las pequeñas como grandes inmobiliarias pueden anotar para evitar situaciones similares.

Alfonso González, director de comercialización de Concasa, una empresa de desarrollo inmobiliario con 34 años de experiencia y con operaciones en Venezuela, Panamá y Costa Rica, señaló que todas las empresas, independientemente del tamaño, están sujetas a vulnerabilidades y efectos ante las crisis.

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González explicó que cuando un proyecto maneja en mayor medida fuentes de capital externas, el rendimiento incrementa sustancialmente, pero se generan mayores susceptibilidades y riesgos que, por supuesto, se intensifican en contextos como el actual, afectado por una pandemia mundial.

“Hablando de proyectos inmobiliarios que afectan a un cliente final que es el que está comprando su vivienda, es importante estar capitalizado a nivel de empresa, tener un colchón y tener los proyectos con una salud financiera en la que el proyecto se considere tranquilo en el caso de cualquier crisis”, añadió el representante de Concasa.

Por su parte, Mariano Moya, associate capital markets de Cushman & Wakefield, señaló que las empresas deben tener prudencia con el manejo de la deuda para la expansión de las carteras inmobiliarias. Asimismo, deben ser conscientes de que el sector inmobiliario está expuesto a momentos de shocks que pueden complicar el panorama de pago.

Por otro lado, está el riesgo con la especulación, por lo que las firmas deben estar monitoreando la demanda del posible producto involucrado en la actividad inmobiliaria.

Balance de deuda

En Costa Rica, las empresas tanto inmobiliarias como de otros sectores tienen a su disposición diversas fuentes de financiamiento, como la deuda bancaria.

Así, en el abanico de opciones a las que se enfrentan las empresas, el principal consejo es un balance en el manejo del financiamiento.

“¿Voy a ir más cargado a deuda como Evergrande, que está sumamente apalancada? ¿O voy a pedir que la empresa crezca de manera sana con fuentes diversificadas de financiamiento?”, cuestionó el asesor económico de Prival, Vidal Villalobos.

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Villalobos agregó que que una de las lecciones que deja el mercado inmobiliario chino y que se resalta en el episodio actual es la necesidad de la diversidad de competencia, que diluye el riesgo de un choque económico al evitar una concentración del sector.

Por su parte, Moya mencionó que en primera instancia, las empresas deben generar una estructura de capital de forma previa, planificada y realista en cuanto al equity de las empresas así como mantenerse, al inicio, con un rango de deuda conservador para conservar un balance sano entre el capital inicial y el endeudamiento.

Inversionistas

Los fondos inmobiliarios costarricenses se mantienen intactos, no han visto mayor afectación. No obstante los inversionistas, ya resfriados por un 2020 complicado en el sector inmobiliario, observan de cerca el impacto y evolución del caso.

Evergrande es un caso Chino que salpicó al mundo con una dosis de incertidumbre, dudas y leve preocupación, pero que se mantiene en la mira de los inversionistas debido a sus posibles complicaciones.

Villalobos comentó que a lo largo del tiempo los mercados mundiales han pasado varias veces por situaciones de gran impacto como la crisis subprime, por ejemplo. Empero la afectación se vive principalmente por el factor de incertidumbre.

“La incertidumbre y el impacto sobre los activos pesan en este tipo de situaciones, pero son muchos más sensibles los activos financieros, acciones y bonos que los activos inmobiliarios”, agregó Villalobos.

El economista advirtió que el efecto no es solo la crisis, sino la incertidumbre y hay reacciones que se deben analizar en el transcurso del tiempo.

“Lo que hay que ver es si esta afectando la calidad del activo y la renta del mismo. En este momento los alquileres están más afectados por la pandemia que por Evergrande”, agregó.

Por su parte, Antonio Pérez, director comercial de Grupo Financiero Mercado de Valores, describe el caso como una especie de sismo financiero, pues un año atrás pocas personas conocían de Evergrande y su magnitud financiera. No obstante, de alguna manera conforme fueron trascendiendo las noticias relacionadas con el caso de la inmobiliaria asiática al país, de alguna manera sintieron temor de lo que podría pasar en Costa Rica con sus portafolios.

“Los clientes llamaron mucho a preguntar sobre qué pasaría con sus inversiones, que sucedía con Asia y qué podían hacer para evitar ver afectación, pero como no tuvo mayor impacto en nuestros fondos les ayudó mantenerse en sus posiciones”, advirtió Pérez.

Adicionalmente, hay un factor que es difícil de cuantificar que es el de quienes estaban interesados en iniciar inversiones en el sector inmobiliario, pero no han concretado sus planes debido a la situación o por temor de que eventualmente esto afecte el mercado costarricense.

¿Qué pasó con Evergrande?

Evergrande es una de las empresas inmobiliarias más importantes en el continente asiático, con más de 1.000 proyectos en su registro. Sin embargo, ahora enfrenta una deuda multimillonaria por el modelo de financiamiento al que se acogió, la desaceleración de la actividad y cambios de algunas normas por parte de los reguladores para reducir los niveles de endeudamiento del sector inmobiliario.

El modelo utilizado por la empresa se basaba en créditos rápidos para financiar sus actividades y proyectos. Estos proyectos, a su vez, se vendían previo a su finalización como apalancamiento.

Sin embargo, el nivel de deuda actual de la empresa la sumió en una crisis al borde del colapso y que puso en vilo a todo el sector inmobiliario chino. Hace algunas semanas, incluso, la empresa anunció que dejaría de cotizar en la bolsa de Hong Kong, días después dijo que volvería.

Ahora, la empresa maniobra para hacer frente a los pagos más cercanos con sus tenedores de deuda y no caer en incumplimiento. Según publicaron diversos medios internacionales, el pasado 22 de octubre la empresa abonó más de $80 millones en intereses adeudados por bonos para dar así una especie de respiro momentáneo a la situación.

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El episodio no concluye con Evergrande y su gigante obligación financiera. El medio de comunicación The Guardian publicó el 28 de octubre que un tercio de los promotores inmobiliarios de China tendrán dificultades para pagar sus deudas en los próximos 12 meses, en un contexto de desaceleración y limitación del acceso al crédito.

Según el medio, aún cuando Evergrande logre cumplir con su pago de deuda y evite un incumplimiento, los analistas de la agencia de calificación crediticia S&P advirtieron que otras compañías inmobiliarias de dicha región podrían estarse dirigiendo a la banca rota. Un eventual “contagio financiero” representaría un grave riesgo y pone en alerta a la economía china.