Los proyectos inmobiliarios son una de las primeras opciones en las que piensan los pequeños y medianos inversores para ver crecer su patrimonio personal o familiar.
Desde apartamentos hasta fincas, oficinas y ofibodegas, el mercado inmobiliario ofrece rentabilidades desde el 6 % hasta el 12 %, dependiendo de la zona y el tipo de inmueble del que se trate.
Las rentabilidades son similares a las que ofrecen actualmente los fondos inmobiliarios, sin embargo, algunos inversionistas prefieren administrar ellos mismos sus activos.
No se trata solo de adquirir un inmueble para alquilar y que genere rendimientos, sino que también se deben tomar en cuenta factores como la zona, el valor, la posibilidad de obtener plusvalía y la liquidez del bien.
Según una estimación realizada por Colliers International, cuando se trata de viviendas para alquilar, las zonas en las que mejor rinden las inversiones actualmente son el norte de Heredia, Escazú, Santa Ana, Sabana y Rohrmoser.
En el caso de oficinas, Belén, el Anillo Periférico Norte, Santa Ana, Escazú, Curridabat, San Pedro y Escalante son los lugares que destacan.
Para ofibodegas, el Coyol de Alajuela, las áreas aledañas al Aeropuerto, Guachipelin, la Uruca, Heredia, la Valencia, Lagunilla, San Francisco y Ochomogo son las zonas con mayores beneficios en términos de costos y rentabilidad.
La rentabilidad varía dependiendo del tipo de inmueble.
Según explicó Randall Fernández, gerente de Colliers, las viviendas para alquilar son las que están teniendo menores utilidades, por sobreoferta y porque tienen mayores costos de mantenimiento.
Un rendimiento sano se debería ubicar por encima del 8,50 % en el negocio inmobiliario.
Como referencia, la ganancia debería ser superior al nivel de las tasas de interés en dólares y colones del mercado.
En términos generales, una vivienda para alquilar puede estar rindiendo entre 5,7 % y 6,5 %.
En el caso de las oficinas, los márgenes de ganancia son superiores, entre 8,50 % y 10 %. Sin embargo, la oferta de las oficinas en el país es limitada.
Los grandes bloques de oficinas son rentados por las importantes empresas constructoras que buscan mantener estas ganancias en los grandes oficentros y centros comerciales.
Las ofibodegas tienen utilidades que oscilan entre el 7,5 % y el 8,5 %, dependiendo de dónde estén ubicadas.
Fernández explica que una buena práctica para saber cuánto le podría generar de ganancia un bien inmueble es, primero, estimar en cuánto podría ofrecerlo en alquiler. Luego, se debe multiplicar ese monto por 12 (los meses del año), restarle al resultado un costo estimado de mantenimiento y dividir el total de esa operación entre el valor del inmueble. De esta manera puede determinar si es rentable adquirir el bien o no.
Es recomendable que el inversionista tome en consideración que los bienes inmuebles se adquieren con el fin de generar liquidez, por lo que, si lo que desea es madurar su patrimonio o tener una propiedad para liquidarla en un futuro, lo ideal es invertir en una tierra, ya que el retorno es mucho más alto.
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Otras oportunidades
Además de los sectores antes mencionados, en los que se está viendo un aumento de la plusvalía y beneficios para los inversionistas, otras zonas comienzan a mostrarse como focos de oportunidad para quienes pueden esperar rendimientos atractivos en el futuro.
Según datos del último informe de Newmark Grubb sobre el sector inmobiliario, Alajuela, Pavas, la Uruca, San José Este y San José Centro son zonas de oportunidad, no solo porque tienen buenos precios de alquiler por metro cuadrado, sino por los bajos costos de mantenimiento.
En Alajuela, por ejemplo, el costo del alquiler es de $17,51 por metro con un costo de mantenimiento de $1,31. Sin embargo, en Cartago, donde el metro se cotiza solo ¢41 más alto, el costo de mantenimiento es casi el doble.
Si bien el oeste de la Gran Área Metropolitana y Heredia son los sectores que mejor se cotizan por metro, también son los que tienen costos más altos de mantenimiento, y eso le baja el rendimiento al activo.
Otras zonas incipientes son aquellas asociadas a anclas y a nuevos desarrollos de infraestructura.
Los lugares aledaños a la ruta San José-San Ramón, cruce de la Lima, Circunvalación Norte, Interamericana Norte y la rotonda de las Garantías Sociales se están cotizando a un precio bajo, pero ganarán plusvalía cuando los proyectos estén terminados.
“Donde haya un nuevo aeropuerto, una nueva carretera, adonde se estén moviendo las grandes empresas, allí hay una oportunidad de inversión”, comentó Fernández.
Una oportunidad puede surgir a partir de los encadenamientos productivos necesarios en las zonas adonde se están moviendo las empresas.
En Belén, por ejemplo, a pesar de que hay oficentros, el comercio y el desarrollo urbanístico son escasos. El desarrollo de los conos urbanos permite que se tomen decisiones de inversión a un costo más bajo con rendimientos más altos en el futuro.
En Liberia, donde recientemente se han ubicado grandes naves industriales, harán falta viviendas y comercio de clase A y B.
Factores por considerar
Además de la zona y de la rentabilidad del inmueble, es recomendable considerar la liquidez que usted tenga.
Ana Seydi López, presidenta de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, recomienda buscar activos en zonas de suficiente liquidez para que, cuando desee venderlos, logre encontrar un nuevo inversionista más rápidamente.
Otra recomendación es dividir la inversión entre varios inmuebles.
Por ejemplo, si va a invertir $300 000 en locales comerciales, es mejor diluir el riesgo entre tres inmuebles de $100 000 cada uno en diferentes zonas.
Esto podría beneficiarle cuando haya coyunturas de oportunidad en ciertos sectores y épocas de poco movimiento en otros.
Según explicó Frank Quirós, consultor de Newmark Knight Frank Central America, por el tipo de bien, es importante considerar el estado de la infraestructura, edad del inmueble, estabilidad del inquilino, vida útil del inmueble y las condiciones de arrendamiento que se le puedan aplicar al bien.
Para Quirós es importante analizar cuánto producto similar existe en la zona, con el fin de estimar la competencia y el mercado cautivo del proyecto.
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