Si alguna vez pensó en invertir en el mercado inmobiliario, pero no lidiar con inquilinos, reparaciones o escrituras, entonces podría analizar invertir su dinero en un fondo de inversión inmobiliario.
En este tipo de instrumentos, el inversionista únicamente coloca su dinero en el fondo, que es administrado por una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI), y esta se encarga de invertirlo para generar rendimientos periódicos para ambas partes.
En Costa Rica hay un total de 15 fondos de inversión inmobiliarios, de los cuales uno es relativamente nuevo. En total, acumulan activos por ¢1,35 billones y tienen un total de 8.693 cuentas abiertas.
Esta información se desprende de los reportes de la Superintendencia General de Valores (Sugeval), que todas las semanas recibe los datos más actualizados por parte de las siete SAFI activas en el país.
Panorama general
El rendimiento líquido promedio de los 14 fondos de inversión con más de 12 meses en el mercado fue de 3,22% hasta el cierre del tercer trimestre de 2025.
Esta cifra es 0,09 puntos superior que la registrada al cierre del trimestre inmediatamente anterior, y 0,3 puntos superior que en el mismo trimestre del año pasado.
El rendimiento promedio de 3,22% es mayor al de los últimos ocho trimestres y prosigue una aceleración que se mantiene desde la segunda mitad de 2024.
Los fondos de inversión inmobiliarios tienen dos tipos de réditos.
Uno es el rendimiento total, que contempla los dividendos que reciben los inversionistas por las operaciones del fondo y las plusvalías de los inmuebles que este maneja. El otro es el rendimiento líquido, que únicamente contempla los réditos periódicos que recibe el inversionista.
Para este artículo usamos los rendimientos líquidos, que son los que recibe el inversionista periódicamente.
Rendimientos por fondo
De los 15 fondos de inversión inmobiliarios, solo uno es en colones. Se trata del fondo Inmobiliario de Rentas Mixtas, administrado por BCR SAFI, cuyo rendimiento líquido de los últimos 12 meses fue de un 3,55%.
Los otros 14 fondos, por otra parte, se transan en dólares y la gran mayoría de sus réditos oscilan entre el 0,76% y el 4,97%.
Entre los otros 13 fondos —que sí han permanecido con la misma calificación en los últimos años—, hay cuatro fondos que registran ganancias líquidas superiores al 4% en el último año. Ellos son:
- Inmobiliario Los Crestones, administrado por Improsa SAFI, con un 4.97%
- Popular Inmobiliario, administrado por Popular SAFI, con un 4,79%
- Inmobiliario Cuatro, administrado por Improsa SAFI, con un 4,35%
- INS Inmobiliario, administrado por INS SAFI, con un 4,08%
De los fondos restantes, dos rinden menos del 2%; tres se ubican entre el 2% y el 3%; y cuatro ofrecen entre el 3% y el 4%.
El fondo que escapa del rango de 0,76% a 4,97% es el Centros de Salud, de INS SAFI, el cual inicialmente se ideó como un instrumento para el desarrollo de proyectos pero hace pocos meses se convirtió en inmobiliario. El cambio ocurrió porque el fondo no logró vender los inmuebles construidos para la liquidación originalmente planeada, y los inversionistas entonces decidieron modificar el instrumento para preservar el valor de las edificaciones (centros de salud referenciales del INS en Cartago y Guadalupe) y obtener rentas periódicas.
El fondo que tiene un peor rendimiento es el BCR Inmobiliario No Diversificado, cuyas ganancias líquidas de los últimos 12 meses no alcanzan el 1%.
Este fondo es el que tiene una mayor cantidad de cuentas abiertas en el país (1.515) y el segundo con una mayor cantidad de activos totales (¢188.179 millones).
El segundo con un rendimiento más bajo es el Inmobiliario de Renta y Plusvalía, de Vista SAFI, que apenas registra un 1,59% interanual al cierre del tercer trimestre del año.
Ambos fondos han enfrentado problemas en los últimos meses.
En el primer caso, la BCR SAFI ha enfrentado una serie de denuncias por parte de sus inversionistas sobre supuestos negocios “ruinosos” con su dinero, las cuales han escalado hasta el plano judicial. En el segundo caso, el fondo que hoy administra Vista antes cambió de administración dos veces en los últimos años luego del cierre de Aldesa en 2022.
Los rendimientos de los fondos de inversión inmobiliaria fluctúan a partir de múltiples factores. Entre ellos están las decisiones de las SAFI (como en cuáles inmuebles invierten o de qué manera lo hacen), pero también los cambios del mercado inmobiliario como un todo. Entre estas últimas, por ejemplo, está el apetito que exista para alquiler o comprar los diversos tipos de infraestructura con los que se trabaja en este sector.
Por ese motivo, los rendimientos de los fondos en el pasado no garantizan rendimientos iguales en el futuro y también pueden caer en cualquier momento.
Esto puede suceder, por ejemplo, cuando los inmuebles pierden ocupación o cuando suben las tasas de interés.
Cuentas abiertas
Los 15 fondos de inversión inmobiliarios cuentan con un total de 8.693 cuentas de inversionistas abiertas.
Sin embargo, algunos son mucho más grandes que otros.
Seis fondos acumulan tres cuartas partes de todas las cuentas abiertas en el sector y hasta un 75% de los activos.
Ellos son BCR Inmobiliario No Diversificado, BCR Inmobiliario del Comercio y la Industria, Inmobiliario Multifondos, Inmobiliario Gibraltar, Inmobiliario Vista e Inmobiliario Los Crestones.
El resto de fondos no tienen más de 550 cuentas, cada uno, y sus activos no superan los ¢90.000 millones.
A pesar de que los fondos inmobiliarios dan acceso a liquidez, también tienen algunas barreras para participar que se deben tomar en cuenta. Por ejemplo, son fondos cerrados, lo cual quiere decir que, si el inversionista quiere abandonar la inversión, solo puede hacerlo vendiendo su participación en el mercado secundario de la Bolsa de Valores, por medio de un puesto autorizado y a un precio de mercado.
Otro factor no menos importante es que estos fondos establecen mínimos de inversión. El monto mínimo que debe invertir una persona es de $1.000 para fondos inmobiliarios con inmuebles en el territorio costarricense y de $5.000 para fondos con propiedades en el extranjero, según información de la Sugeval.
