EscucharComprar una casa propia es el sueño de muchas personas, que generalmente implica solicitar un préstamo en alguna entidad financiera para poder hacerlo realidad. Durante la última década, en Costa Rica se han registrado 2.760.676 créditos de vivienda, según datos de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) desde diciembre de 2015 hasta junio de 2025.
Si bien la mayoría se ha realizado mediante préstamos hipotecarios, correspondientes al 82% de las operaciones en ese periodo, las cifras anuales reflejan un aumento sostenido de los créditos con fideicomiso de garantía, un instrumento que puede reducirle los costos de formalización, pero que también puede significar que pierda más rápido su casa en caso de dejar de pagar el préstamo.
La cantidad de operaciones de este tipo se cuadruplicó, pasando de 2.882 operaciones en 2015 a 11.634 en el primer semestre de este año; esto es, un crecimiento superior al 300% en un decenio. Más aún, entre enero y junio del 2025 se aprobaron más créditos con fideicomiso de garantía que en todo el 2024.
¿Cuál puede ser la razón de este crecimiento? ¿Será una estrategia de las entidades financieras por su propia conveniencia, o hay una preferencia por parte de los clientes? ¿Cuáles son las diferencias entre ambas modalidades de préstamo?
El Financiero conversó con expertos y consultó a varias entidades para intentar dar respuesta a estas interrogantes, con el fin de ayudar a las personas a tomar una decisión informada cuando van a solicitar un préstamo de vivienda.
¿Cómo funcionan?
En un préstamo con garantía hipotecaria, la persona que recibe el crédito (deudor) es propietaria del inmueble y el banco o entidad financiera (acreedor) mantiene un derecho sobre esa propiedad, lo cual le permite reclamarla legalmente en caso de impago.
Por el contrario, en el fideicomiso de garantía se transfiere la propiedad del inmueble a un tercero (fiduciario), para que lo administre según las condiciones del contrato. En caso de impago por parte del deudor (fideicomitente), el bien se utiliza para saldar la deuda con el acreedor (fideicomisario).
“Cuando una persona adquiere una vivienda con crédito hipotecario, se convierte en dueña legal de esa propiedad desde el inicio, el bien se inscribe a su nombre en el Registro Público y ella sabe que le pertenece aunque tenga un gravamen. En el caso del fideicomiso, la vivienda pasa a ser propiedad de un fiduciario que es de entera confianza del acreedor y la administra hasta que la persona termine de pagar el préstamo”, explica Bernardo Alfaro, exgerente general del Banco Nacional (BN).
En otras palabras, aunque la persona deudora habite en la casa que compró, el fiduciario mantiene el control sobre la propiedad y esta pasa a nombre del comprador sólo cuando el préstamo haya sido cancelado por completo.
Esto hace que la figura del fideicomiso sea favorable para las entidades financieras, principalmente por una razón: en caso de que el deudor no pueda cumplir con el pago del préstamo, es mucho más fácil y expedito ejecutar la garantía.
“Si hay una hipoteca y el cliente no paga, la entidad financiera tiene que iniciar un proceso judicial, que es muy largo y costoso, para rematar la propiedad. En cambio, cuando hay un fideicomiso, el banco puede simplemente pedirle al fiduciario que le traspase la propiedad y así se adjudica el bien rápidamente. Esta es una gran ventaja para los acreedores y, posiblemente, es una de las razones por las que ahora se ofrece más esta opción del fideicomiso”, afirmó Carlos Fernández, exgerente general del Banco de Costa Rica (BCR).
Aunque el fideicomiso también ofrece algunas ventajas para el deudor, Fernández considera que puede ser un “arma de doble filo” pues, en ocasiones, basta con que la persona se atrase dos o tres meses con el pago de las cuotas para que pierda la propiedad.
En efecto, los contratos de fideicomiso establecen los mecanismos para que el fiduciario transfiera el bien al acreedor o lo venda para pagar la deuda, en caso de incumplimiento, y la ejecución de la garantía es un proceso extrajudicial. En lugar de resolverse en los tribunales, la ejecución se realiza mediante un notario público.
No obstante, el abogado Alfonso Mélendez destacó que las personas deben tener claro que la propiedad responde por su deuda en cualquier tipo de préstamo, por lo que siempre existirá el riesgo de perderla si dejan de cumplir con sus pagos. La diferencia es que el tiempo de ejecución es más corto con el fideicomiso.
“Cuando una propiedad con hipoteca entra en cobro judicial, lo único que puede hacer el deudor para salvarla es pagar el saldo total de la deuda, más los intereses y los honorarios de abogado. Con un fideicomiso, aunque el proceso es más rápido, hay más oportunidades para que el cliente llegue a un arreglo de pago con la entidad acreedora antes de que se ejecute la garantía”, aseguró Meléndez.
Ernesto Solano, abogado de la Oficina del Consumidor Financiero (OFC), explicó que el deudor también tiene la opción de acudir a la instancia judicial y presentar una medida cautelar contra la ejecución privada de la garantía. Sin embargo, la resolución del juez puede no favorecerle.
Ya sea con una hipoteca o con un fideicomiso de garantía, ambos abogados señalaron que lo más importante es que el cliente informe a su entidad financiera si está enfrentando alguna situación que le impide pagar a tiempo sus cuotas, para buscar un arreglo de pago antes de que sea tarde.
¿Opción o condición?
“La figura del fideicomiso está muy bien desarrollada en la legislación costarricense, sus alcances son muy precisos y permiten establecer muy bien las condiciones bajo las cuales se está llevando a cabo la negociación. Por eso no es de extrañar que ahora se utilice más y que las entidades financieras empaqueten los créditos de vivienda bajo esta figura para ofrecerlo a sus clientes”, afirmó el economista Danilo Montero, director de la OFC.
En la actualidad, 12 de las 40 entidades supervisadas por la Sugef brindan préstamos de vivienda mediante fideicomiso.
El Financiero consultó a cinco de ellas y aseguraron que usualmente ofrecen ambas opciones a sus clientes –tanto la hipoteca como el fideicomiso–, indicando las condiciones en cada caso para facilitar su elección.
“El cliente escoge la modalidad de garantía según su situación”, respondió el BCR por medio de su oficina de prensa.
Sin embargo, Fernández señaló que las entidades pueden preferir la figura del fideicomiso para cierto perfil de clientes, según su capacidad de pago y la magnitud del préstamo.
Por ejemplo, en el caso del Banco Popular (BP), se indicó que el cliente puede optar por hipoteca o fideicomiso para créditos de vivienda de hasta $200.000. “En montos superiores, la modalidad de fideicomiso de garantía es obligatoria, aunque siempre sujeta a condiciones específicas”, aclaró la entidad mediante su oficina de comunicación.
Mientras tanto, la Mutual Cartago de Ahorro y Préstamo (Mucap) emplea el fideicomiso principalmente en la formalización de créditos para desarrollo habitacional y créditos de largo plazo iguales o superiores a ¢50 millones (o su equivalente en dólares) destinados a la compra de inmuebles. La figura no se aplica para operaciones con bonos de vivienda.
“El uso del fideicomiso de garantía no es obligatorio para el cliente, quien puede optar por formalizar el crédito mediante una hipoteca. Sin embargo, dependiendo del perfil de riesgo del cliente o de las características de la propiedad ofrecida como garantía, la entidad financiera puede requerir la formalización mediante fideicomiso de garantía como condición para aprobar la solicitud de crédito”, reconoció Lisander Chacón, subgerente comercial de Mucap.
Para el periodo 2020-2025, el 20% de los créditos de vivienda otorgados por esta mutual han sido bajo la figura del fideicomiso. En el caso del BCR, el porcentaje es de un 6% y en el BP solamente un 1%.
Por su parte, el Banco Nacional (BN) reportó que ha colocado un promedio de 3.600 créditos con garantía hipotecaria y 8 con fideicomiso de garantía cada año, en ese mismo periodo.
“El BN no condiciona el uso a un solo tipo de garantía, por tanto, la elección entre fideicomiso o hipoteca depende del criterio y necesidad del cliente”, dijo Cindy Vásquez, Directora de Productos de Crédito de esta entidad.
Ahora bien, ¿en qué situación podría el cliente preferir un fideicomiso de garantía?
Las ventajas
“El fiduciario deberá emplear en el desempeño de su gestión el cuidado de un buen padre de familia”, dice el artículo 645 del Código de Comercio.
Precisamente, una de las ventajas que ofrece esta modalidad es el respaldo del fiduciario en la administración del inmueble. Por ejemplo, esta figura suele encargarse del pago de los impuestos municipales, que se incluyen en la cuota del préstamo.
Asimismo, cuando se trata de una casa en condominio, las entidades financieras pueden incluir el pago de las cuotas de mantenimiento en el fideicomiso, para delegar esta responsabilidad al fiduciario.
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Sin embargo, Meléndez señaló que en el país existe un vacío legal con respecto a la figura de los fiduciarios, a pesar de que estos deben estar inscritos ante la Sugef.
“En Costa Rica, cualquier persona puede ser fiduciaria, ya que no se requiere una licencia. La mitad del mercado de fiduciarios está supervisada por la Sugef –principalmente los bancos fiduciarios–, pero la otra mitad está compuesta por despachos de abogados sin una regulación o supervisión que garantice el manejo del patrimonio fiduciario”, opinó el abogado, miembro del Comité Latinoamericano de Fideicomisos, de la Federación Latinoamericana de Bancos (Felaban).
Por tal motivo, dijo, es importante que las personas revisen el contrato y conozcan quién será el fiduciario cuando gestionen un préstamo. Algunos bancos ofrecen opciones, mientras que otros asignan uno de forma predeterminada.
Según el abogado, la mayor ventaja del fideicomiso es que los gastos de formalización suelen ser más bajos que en el caso del crédito hipotecario, ya que el impuesto de traspaso no se paga al inicio, sino hasta el final del plazo del préstamo.
Desde su perspectiva, este ha sido un gran aliciente para la expansión de la figura del fideicomiso en el país, ya que implica un menor costo inicial para el deudor. Así, algunas personas podrían preferir esta opción según su capacidad de pago al adquirir el préstamo.
Por ejemplo, en el caso de Mucap, Chacón detalló que los costos asociados al fideicomiso son aproximadamente un 55% más bajos que los de una hipoteca tradicional.
En la compra de una propiedad con esta mutual, los gastos de formalización mediante hipoteca pueden alcanzar los ¢5 millones, mientras que, con fideicomiso, serían inferiores a ¢2,5 millones.
Asimismo, EF hizo el ejercicio de solicitar un préstamo por $80.000 por medio del sitio web del BAC. En este caso, el valor mínimo de la garantía se establece en $100.000 y el gasto de formalización con una hipoteca es de $5.272, mientras que, con el fideicomiso, se reduce a $1.582 (cerca de ¢800.000).
Por otro lado, al igual que la hipoteca, el fideicomiso permite que la propiedad sea puesta en alquiler o en Airbnb —plataforma dedicada a ofrecer opciones de alojamiento temporal—. De hecho, el auge de este negocio puede ser otra razón del crecimiento de dicha figura legal en el país.
Según Meléndez, esto depende de las políticas internas de cada entidad bancaria, pues algunas solo otorgan créditos para “primera vivienda”, pero hay otras que sí lo permiten.
“Muchos de los bancos que utilizan la figura del fideicomiso de garantía es para financiar a gente que compra apartamentos, por ejemplo, para temas de negocio, ya sea para alquiler o para Airbnb", aseguró.
Una ventaja adicional es que el inmueble en fideicomiso no puede ser objeto de demandas ni embargos relacionados con otras deudas que tenga el propietario, añadió Chacón.
Además, en caso de fallecimiento del deudor, el traslado del inmueble al beneficiario se realiza de forma casi inmediata y con un costo menor al que implicaría una hipoteca, donde sería necesario realizar un proceso mortual para efectuar el traspaso.
Para todos los consultados, lo ideal es que cada persona que vaya a adquirir un préstamo valore las condiciones de cada modalidad y pueda elegir la opción que más le convenga, reconociendo que el ahorro inicial que ofrece el fideicomiso puede tener un precio en el mediano plazo y finalmente habrá que pagar el traspaso del inmueble para cumplir el sueño de tener casa propia.
