Zonas francas fuera de la GAM están en aumento y nueva ley impulsaría aún más al sector

El inventario de zonas francas en Costa Rica mostró crecimiento constante en los últimos años, impulsado por el atractivo de la Gran Área Metropolitana Ampliada (GAMA) y de las provincias alejadas de la capital. Esta última ubicación se perfila como la mayor acaparadora de nuevas inversiones a mediano plazo, de la mano de una norma sancionada el 4 de mayo de 2022.

La Ley N°10.234, o Ley de Fortalecimiento de la competitividad territorial para promover la atracción de inversiones fuera de la Gran Área Metropolitana, consiste en un paquete de 11 modificaciones a la legislación existente, con el fin de facilitar la inversión y operación de empresas y parques industriales bajo el régimen de zona franca en áreas rurales del país. (Vea: Estos son los 11 cambios que incorpora la nueva ley para zonas francas en área rural)

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La firma consultora Grant Thornton explicó que además de reformar la Ley del Régimen de Zonas Francas, el documento afecta otras leyes como la que transforma el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA) en el Instituto de Desarrollo Rural (Inder), la ley de desarrollo social y asignaciones familiares, y las del Banco Popular y de Desarrollo Comunal, el Instituto Nacional de Aprendizaje (INA) y la del Instituto Mixto de Ayuda Social (IMAS).

Con el nuevo panorama legal crece la seguridad jurídica para las inversiones, con lo cual se genera estabilidad y se crean condiciones para encadenamientos productivos entre nuevos actores y las empresas ya establecidas en zona rural. La norma contempla facilidades para proyectos privados de infraestructura, aporte social y formación del talento local.

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Danny Quirós, director de investigación de la firma inmobiliaria Newmark Central América, subrayó que la generación de empleo, la creación de nuevos polos de desarrollo económico, las alianzas público-privadas y el aumento en la IED son las principales ventajas surgirían de las nuevas zonas francas rurales.

Además, se crearían opciones adicionales para fondos de inversión inmobiliaria, atraídos por la estabilidad de los parques industriales aún durante la pandemia y que identificarían a las zonas francas rurales como un nuevo pilar para la diversificación de sus portafolios.

Ventajas

Datos de Newmark muestran que en 2022, el inventario total de zonas francas supera los 1,6 millones de metros cuadrados (m2) y la oferta nueva pasó de 64.455 m2 en 2021 a 101.599 m2. (vea: Crecimiento)

En los últimos años, la disponibilidad de espacios se mantuvo por debajo de 5%, la mitad del indicador máximo saludable (10%).

Newmark señaló que si bien las primeras zonas francas fuera de la GAM datan del 2007, en los últimos años su presencia se ha hecho más atractiva y necesaria para empresas transnacionales y desarrolladores.

Algunos ejemplos de relevancia creciente son Parque Activa y Green Valley, que operan en Grecia, Alajuela, y Solarium en Guanacaste, donde ya operan dos referentes de la Inversión Extranjera Directa (IED) en el país: Sykes y Coca-Cola Company.

La necesidad de mejores condiciones para la diversificación geográfica de la IED la representan proyectos como Muelle, que se construye en San Carlos o Zona Franca La Francia, en fase de planeamiento para Siquirres, Limón. (Vea: Oferta base)

Oferta base

Zonas francas fuera de la Gran Área Metropolitana confirmadas en mayo 2022.

El hito de contar con una ley específica vendría a fomentar y a acelerar ese desarrollo, con un incremento progresivo en la oferta. Y además del impacto en el mercado inmobiliario, se espera un mejoramiento de indicadores de empleo e infraestructura en las regiones.

José Ignacio González, director de Market Research & Consulting de Cushman & Wakefield | AB Advisory afirmó que la firma tiene mapeados unos diez proyectos fuera del GAM, en ubicaciones como Grecia, Liberia, San Carlos, Puntarenas y Limón. En conjunto, estos proyectos contabilizan cerca de 80.000 m2. (vea: Claves)

“Los espacios que ya se han construido en estos parques han tenido un bajo nivel de especulación ya que la mayoría se ha desarrollado bajo la modalidad BTS (Built To Suit o construido a la medida)”, comentó González.

Bertha Mora, gerente de Investigación de Mercados de Colliers International Costa Rica, enfatizó en que los beneficios trascenderán el impacto puramente local, pues la aplicación de la ley también mejoraría el perfil internacional del país.

“La Inversión Extranjera Directa genera fuentes de empleo de alta calidad, incentiva la transferencia de nuevas tecnologías, impulsa las exportaciones, promueve los encadenamientos productivos con los negocios del país receptor; contribuyen al PIB de los países, mejora el estándar y nivel de vida de la población, incrementan las cuotas para la seguridad social, genera mejores oportunidades de consumo y estimula la competencia”, enumeró Mora.

El principal reto es convencer a las empresas a establecerse en ubicaciones que no son las tradicionales ya establecidas y brindarles el tipo y calidad de fuerza laboral que requieren”

—  Danny Quirós, Newmark Central America

Otros impactos

En el sector inmobiliario se descarta un movimiento en los precios, ligado al aumento previsto en la oferta. Mora, de Colliers, especificó que en general, por cuestiones de oferta y demanda, el precio de los inmuebles se mantendría competitivo, para ser consecuentes con el objetivo de atracción de inversión.

“Es de esperar que cada vez esta inversión sea mucho más innovadora. De manera que ofrezca mucho más beneficios a sus inquilinos precisamente por esas nuevas tecnologías que se le incluyen a los inmuebles”, proyectó Mora.

El mercado industrial, tanto dentro como fuera del GAM, funciona bajo el modelo BTS, donde los precios obedecen principalmente al costo de la edificación, con cierta independencia de lo que ya existe en el mercado.

Quirós, de Newmark, explicó que en el caso de los sectores ya establecidos, se trata de propiedades adquiridas desde años previos al auge inmobiliario. “Es importante recordar que en el mercado industrial el costo de la tierra significa un elemento de peso para los desarrolladores, para poder mantenerse competitivos a nivel regional”, advirtió.

Por otro lado, al menos 13 fondos de inversión inmobiliarios cuentan con inmuebles de tipo nave industrial y oficentros, cuya área arrendable está asignada (en su totalidad o en parte) al régimen de zona franca, y podrían sentirse atraídos por el desarrollo rural.

Grettel Fallas Sequeira, Gestora de Portafolios Inmobiliarios de Prival Fondos de Inversión comentó que se espera un impacto positivo generalizado de la nueva ley y reconoció que el auge en la construcción de zonas francas rurales sí generaría interés en sus operaciones.

“Esto permite diversificar el riesgo y concentración de nuestra cartera por zona geográfica y además se apoya en el desarrollo del país y se incentiva los empleos directos para personas de esas zonas”, explicó Fallas.