Opinión

El equilibrio inmobiliario de China

El país ha construido demasiados rascacielos, hoteles de lujo y departamentos de alta categoría, y no la cantidad suficiente de viviendas asequibles

A pesar de los fuertes vientos de frente económicos a nivel global, sobre todo como consecuencia de la pandemia de la COVID-19, China logró alcanzar un crecimiento del 8,1% del PIB el año pasado, su tasa más alta en diez años. Con eso, China cumplió con las expectativas del Fondo Monetario Internacional y superó con creces la meta del 6% de su propio gobierno.

Pero el desempeño económico de China no es tan sólido como parece, y no solo porque las cifras de crecimiento interanuales se aplanaron por la depresión generada por la pandemia en 2020, cuando la tasa de crecimiento se desaceleró marcadamente, a apenas el 2,3%. El ritmo de crecimiento de China fue mucho más débil en la segunda mitad del año (un crecimiento del 4% interanual) que en la primera mitad (12,7%) debido, en gran medida, a los esfuerzos del gobierno por refrenar el sector inmobiliario.

China tiene buenos motivos para estar atenta. Los precios de la vivienda se han triplicado, aproximadamente, en los últimos 20 años. La relación entre los precios de la vivienda y el ingreso anual hoy promedia el 43,15% en Shenzhen; el 42,47% en Beijing; y el 33,36% en Shanghái, comparado con el 13,37% en Londres y el 8,76% en Nueva York. Esto refleja en parte la mala asignación de recursos: China ha construido demasiados rascacielos, hoteles de lujo y departamentos de alta categoría, y no la cantidad suficiente de viviendas asequibles. La especulación también es una preocupación.

Para estabilizar los precios de la vivienda, obligar a los desarrolladores inmobiliarios a desapalancarse y reducir la exposición de los bancos comerciales al sector, el gobierno introdujo tres medidas políticas relevantes, que comenzaron a entrar en vigor en 2021.

La primera fue la imposición de “tres líneas rojas” para los desarrolladores. En agosto de 2020, el gobierno de China declaró que unos pocos desarrolladores grandes no podían tener un ratio de pasivos y activos de más del 70%, un nivel de apalancamiento neto de más del 100% o un ratio de efectivo y deuda a corto plazo de más del 100%. El año pasado, estas líneas rojas se aplicaron a todo el sector inmobiliario. Si no ven los resultados que buscan, los reguladores impondrán límites de deuda más estrictos a los desarrolladores.

China también introdujo nuevos límites para la exposición de los préstamos bancarios al sector inmobiliario. Para los grandes bancos comerciales estatales, los préstamos inmobiliarios no pueden exceder el 40% del total y los préstamos hipotecarios tienen un límite del 32,5%. Los límites para los bancos más pequeños los determinan los reguladores en base al tamaño.

Por último, China revisó la manera en que los gobiernos locales venden los derechos de la tierra. Se espera que una cantidad limitada de remates centralizados ayude a bajar los precios.

Estas medidas contribuyen mucho a explicar el por qué la tasa de crecimiento acumulado del financiamiento inmobiliario se desplomó del 54,2% en enero de 2021 al 4,2% en diciembre. En el mismo período, la tasa de crecimiento acumulado de las ventas totales de viviendas cayó del 133,4% al 4,8% en términos de metros cuadrados, y del 104,9% al 1,9% en términos de valor. Como resultado de ello, la tasa de crecimiento acumulado de la inversión en desarrollo inmobiliario en China descendió del 38,3% al 4,4% —una caída marcada, inclusive teniendo en cuenta el efecto base—.

Por el porcentaje importante de la inversión inmobiliaria, no es de extrañar que el crecimiento total de la inversión también se derrumbara en 2021, del 35% en enero al 4,9% en diciembre. Esto no es un buen presagio para el crecimiento económico de China. Si bien el aporte de la inversión al crecimiento del PIB se ha reducido significativamente desde 2010, sigue siendo importante. La demanda de inversión desempeñó un papel clave a la hora de alimentar la recuperación económica a comienzos del año pasado.

Por cierto, según un informe del Banco Mundial de 2020, el porcentaje de actividades relacionadas con la vivienda tanto en inversión en activos fijos como en el PIB en China hoy supera con creces los niveles en Estados Unidos en el pico del “boom” de la vivienda de 2006. Es por eso que, cuando el crecimiento del PIB cayó en el tercer trimestre de 2021, el gobierno de China reformuló sus políticas para frenar el endeudamiento excesivo por parte de los desarrolladores inmobiliarios.

El gobierno de China ha enfatizado que las políticas para abordar las vulnerabilidades financieras y los problemas estructurales no deberían impedir el crecimiento económico. Pero, cuando se trata del sector inmobiliario, no será un equilibrio fácil de alcanzar y, dada la dependencia de la economía de los bienes raíces, equivocarse podría tener repercusiones serias.

El gobierno de China debería haber adoptado una política fiscal y monetaria más expansionista el año pasado para impulsar el crecimiento general. También debería haber hecho más esfuerzos para fomentar el crecimiento de la inversión en infraestructura, a fin de compensar el impacto negativo de la desaceleración de la inversión inmobiliaria en el crecimiento económico. De hecho, la inversión en infraestructura creció apenas el 0,4% el año pasado, comparado con el 0,9% en 2020.

La buena noticia es que el gobierno de China recientemente anunció que estabilizar el crecimiento es su prioridad principal. China tiene mucho espacio para implementar una política fiscal y monetaria expansionista. Los mercados confían en que China podrá alcanzar una tasa de crecimiento del 5,5% en 2022. Con eso, toda da que pensar que el crecimiento deslucido del PIB del país, que ha continuado durante más de diez años, finalmente terminará.

Yu Yongding es ex presidente de la Sociedad de Economía Mundial de China y director del Instituto de Economía y Política Mundial en la Academia China de Ciencias Sociales. Se desempeñó en la Comisión de Política Monetaria del Banco Popular de China de 2004 a 2006.

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