Por: Manuel Avendaño Arce.   26 junio
29/05/2019. San José. Construcción del edificio de apartamentos en barrio La California. Foto: Albert Marín. (Imagen con fines ilustrativos).
29/05/2019. San José. Construcción del edificio de apartamentos en barrio La California. Foto: Albert Marín. (Imagen con fines ilustrativos).

La construcción de apartamentos y condominios, que ganó terreno en la última década, cayó en 2018 anclada a la desaceleración en la colocación de crédito tanto en dólares como en colones.

El más reciente Informe Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano 2018, publicado la mañana de este miércoles por la Fundación Promotora de la Vivienda (Fuprovi), aborda ambos fenómenos en dos de sus capítulos.

En 2018 la construcción de viviendas en general registró una caída del 5% con respecto a los datos de un año atrás, aunque la reducción es menos abrupta si se compara con el 15% que se reportó entre 2016 y 2017.

Los apartamentos y condominios sufrieron un descenso del 29%, este tipo de edificaciones pasó de 4.670 unidades en 2017 a 3.330 unidades en 2018. Mientras que el número de casas y viviendas tuvo un leve aumento del 1%.

Cabe destacar que el informe de Fuprovi utiliza datos de las estadísticas de la construcción que publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC). Esa entidad utiliza dos categorías: la primera es “casas y viviendas” que se define como casas individuales tradicionales y la segunda es “apartamentos y condominios” que incluye torres, edificios y casas en condominio.

Las edificaciones de apartamentos y condominios experimentaron un fuerte crecimiento en los últimos 27 años ya que pasaron de representar un 5,2% del total del área construida en la Gran Área Metropolitana (GAM) a un 25% del espacio para el 2017, de acuerdo con datos del Informe Estado de la Nación 2018.

Según el estudio de la Fundación, en 2017 este tipo de viviendas en torres de apartamentos o condominios horizontales representó el 20,2% del total de residencias construidas, pero el porcentaje cayó a apenas un 15,2% para el año pasado.

“Llama la atención la pérdida de participación de las construcciones residenciales tipo apartamentos y condominios. Durante los últimos años, tanto en las ciudades principales como en algunas zonas costeras, se ha incrementado la construcción de condominios verticales como una forma de optimizar el uso del suelo, tendencia que se rompe en el último año”, puntualiza el documento.

La caída en la cantidad de viviendas construidas es similar a la reducción en la cantidad de metros cuadrados de construcción si se toman como parámetro las estadísticas del INEC. Esto se traduce en una reducción de 2,1 millones de metros cuadrados (m2) en 2017 a 1,9 millones de m2 en 2018.

La disminución en la cantidad de metros cuadrados construidos se convierte, a la vez, en viviendas con menor tamaño promedio que pasaron de 91,3 m2 en 2017 a 88,2 m2 al cierre del año anterior.

Menos crédito

Aunque no es el único factor que puede influir en la caída de la construcción de apartamentos y condominios –y de la vivienda en general–, la desaceleración en la colocación del crédito en colones y dólares se convierte en una de las causas que permite explicar el fenómeno.

“La mayoría de residencias que se construyen bajo la clasificación de apartamentos y condominios se hace en edificios o torres y la mayor parte de la construcción en el país se hace con crédito. Los bonos de vivienda crecieron un poco el año pasado, quiere decir que la vivienda más sencilla construida con bono no varió, la que cambió fue la más grande”, señaló Franklin Solano, coordinador de la Unidad de Investigación de Fuprovi.

El año pasado la colocación de crédito cayó un 26% con respecto al 2017. En colones se registró un golpe mayor con una reducción del 34%, mientras que en dólares la variación negativa fue del 7%.

Los bancos públicos son las entidades que más resintieron la caída en los préstamos, ya que de los ¢286.757 millones que dejaron de colocar las entidades financieras el año pasado con respecto al 2017, los bancos del estado se quedaron con ¢176.097 millones (que representan el 61,4% del total).

El comportamiento de los macroprecios –inflación, tasas de interés y tipo de cambio– en la conyuntura económica del país durante el 2018 influyó en el resultado de menor colocación de crédito.

Pese a que la inflación y las tasas de interés (la Tasa Básica Pasiva en colones y las tasas Libor y Prime en dólares, monitoreadas en este informe) fueron favorables y mostraron tendencias a la baja durante el año anterior, el tipo de cambio registró un comportamiento al alza que se atizó en el último cuatrimestre.

El aumento en el precio del dólar despertó el interés de una parte de los deudores por colonizar sus créditos formalizados en la divisa estadounidense. De los 2,5 millones de operaciones de crédito que tenía el sistema financiero en 2018, el 97% estaban en dólares, de acuerdo con datos de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef).

En medio de esa coyuntura al cierre del año anterior, el Banco Nacional (BN), por ejemplo, decidió reducir en medio punto porcentual las tasas de interés en colones para los créditos de vivienda con el objetivo de incentivar una mayor colocación en moneda nacional y reducir el riesgo que provoca el diferencial cambiario.

Las elecciones presidenciales de febrero del 2018 que se extendieron a una segunda ronda en abril, la discusión de la reforma fiscal y la huelga del sector público que se prolongó por 89 días, son factores que también generaron incertidumbre en la población y que influyeron indirectamente en un menor ritmo de colocación de préstamos.