Los precios de los alquileres de casas o apartamentos pueden variar de forma abismal entre distritos separados por pocos kilómetros.
Un apartamento en Mata Redonda cuadruplica el precio de otro de las mismas dimensiones en Aserrí, y una casa en Hatillo cuesta la mitad que otra similar en Pozos.
EF revisó los precios en 70 distritos de la Gran Área Metropolitana (GAM) y su periferia más cercana, con base en las guías de precios del portal encuentra24.com. A partir de esa información, le explicamos dónde es más caro y dónde es más barato alquilar vivienda.
¿Más barato y más caro?
Los apartamentos en el centro de la GAM concentran los precios más altos de todo el mercado de los alquileres de vivienda en Costa Rica.
En distritos de San José, Escazú, Santa Ana y Heredia se registran los precios más altos y el precio promedio incluso supera los $15 por metro cuadrado (m²) en territorios puntuales como Mata Redonda, Cinco Esquinas, Carmen, Santa Ana y Merced.
Ese precio representa unos ¢600.000 por un espacio de 80 m²; es decir, un apartamento relativamente pequeño, de únicamente dos habitaciones.
Aunque son más pequeños, los edificios de apartamentos se consolidaron como la oferta premium dentro del anillo central de la GAM. Estos condominios no solo se levantan en zonas pujantes del país, sino que ofrecen servicios y garantías adicionales que elevan sustancialmente sus precios.
En el mercado de las casas convencionales, por otra parte, los precios se quedan considerablemente más abajo.
Incluso en sus niveles más altos, apenas superan los $9 por m² y nunca rebasan los $13.
Ese es el caso de algunos distritos de Alajuelita, Santa Ana, Escazú, Flores, Moravia, Heredia, Belén y Alajuela.
En contraposición, los apartamentos más baratos de rentar se ubican en territorios más alejados, donde el suelo disponible para la construcción de viviendas convencionales es más asequible y la construcción vertical pierde rentabilidad.
En tanto, las casas más baratas también se concentran fuera del anillo central o en distritos céntricos con rezagos relevantes en seguridad o servicios públicos.
El ‘plus’ vertical
Que el precio de los alquileres de apartamentos en el anillo central de la GAM sea tanto más elevado que el resto de la oferta de vivienda para alquilar dentro de la GAM se explica por varios factores estructurales.
Por un lado, este tipo de infraestructuras se construyen en zonas altamente cotizadas, donde el suelo escasea y es más caro para cualquier desarrollo horizontal.
Por otro lado, la mayor parte de los desarrollos verticales apuntan a inversionistas de alto poder adquisitivo (para uso propio o alquiler), ante la falta de regulaciones e incentivos para que sus constructores apelen a otros segmentos de mercado que también podían estar interesados.
Según la economista e investigadora del Programa Estado de la Nación (PEN), Marcela Román, se trata de un fenómeno fácil de entender: “el desarrollo inmobiliario tiene preferencia por los ricos” cuando no existe una intervención de política pública para que pase lo contrario. Los grupos constructores priorizan el “máximo y mejor uso” del poco suelo que tienen disponible, y por eso apelan a las rentas más altas.
Revertir esa tendencia exige incentivos fiscales, inversiones públicas u otros movimientos similares.
En distritos como Mata Redonda, Pavas o la Uruca, en el centro de San José, el precio promedio de los alquileres de apartamentos duplica o más el de las casas convencionales; lo cual evidencia que la brecha va más allá de la mera localización en sí misma, y también se relaciona con las condiciones propias de los inmuebles y sus servicios añadidos.
Mónica Castillo, directora de proyectos de investigación del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), considera que el desarrollo de vivienda vertical en Costa Rica ha mostrado “un avance sostenido” en la última década y se ha consolidado como “una alternativa viable y necesaria” en zonas con limitaciones de suelo; sin embargo, coincide en que persisten “barreras normativas, sociales, económicas y ambientales que limitan su expansión equitativa”.
“La mayoría de los proyectos registrados corresponden a desarrollos de gama media o alta, ubicados en zonas premium“, lo cual “plantea el reto de ampliar la oferta de vivienda vertical accesible para sectores de ingresos medios y bajos”.
Además, “muchos cantones de la GAM aún cuentan con planes reguladores que limitan la altura máxima permitida”, cuya aplicación “restringe el potencial de densificación en zonas con alta demanda”, entre otros problemas de fondo.
Todas estas cuestiones generan un mercado altamente concentrado en términos de ubicación y de segmentos de mercado atendidos.
Según datos del CFIA, entre 2014 y 2025 se registraron 87 proyectos constructivos de 15 o más pisos en todo el país, de los cuales un 69% se ubicaron dentro del cantón central de San José. Allí se tramitan cada vez menos permisos de construcción para casas tradicionales y los precios de los suelos siguen al alza.
