EscucharEl mercado de la vivienda convencional en Costa Rica no se mueve de forma homogénea. Comprar casa no cuesta lo mismo —ni responde a las mismas reglas— según el cantón que se elija.
La oferta de casas convencionales crece de adentro hacia afuera y, en la práctica, opera como cuatro bloques que se superponen en un mismo territorio.
El primero se concentra en la Gran Área Metropolitana (GAM), el segundo se expande en sus bordes más intermedios, el tercero se localiza en la periferia de interés turístico y el cuarto —más que un mercado único— agrupa al resto del país.
Este es un análisis de cuánto cuesta comprar casa en Costa Rica en este 2026.
Los mercados
El mercado de la GAM
Comprar una casa convencional en la GAM es caro —y lo ha sido por años— por múltiples razones estructurales.
La región concentra la mayor cantidad del empleo y también dispone de una alta cantidad de servicios y opciones de entretenimiento; pero al mismo tiempo carece de grandes extensiones de tierra para la construcción de nuevos desarrollos de vivienda horizontal.
En la mayoría de los cantones de la GAM, el precio de una vivienda tradicional supera con holgura los $1.100 por metro cuadrado (m²).
En los cantones más apetecidos, sin embargo, el precio ya se ubica por encima de los $1.250.
Los cantones que superan esa barrera, según la información de encuentra24.com, son Santa Ana y Escazú, en San José; Atenas, en Alajuela; San Isidro, San Rafael, Belén, Flores y Santo Domingo, en Heredia; y El Guarco y La Unión, en Cartago.
El costo del transporte es una pieza central para entender por qué los precios son tan altos en el centro del país, recordó la investigadora del Programa Estado de la Nación (PEN), Marcela Román.
Las malas condiciones del transporte público, aunadas al colapso de las principales vías de ingreso y salida a la GAM, implican una especie de “impuesto” que hace más caro vivir en los cantones que concentran la mayor parte de la producción nacional.
“En muchos sitios no pagás por el suelo o por la casita, sino por la ubicación”, puntualizó la economista.
Solo en cuatro cantones en la GAM los precios promedio de las casas convencionales caen por debajo de los $1.000 por m². Eso ocurre en Alajuelita, Aserrí y Desamparados, al sur de la capital; así como en Oreamuno, en las afueras de Cartago.
El mercado colindante
Un segundo gran mercado de la vivienda se desarrolla fuera de la GAM, en sus límites y en las zonas de expansión inmediata.
Se trata de una especie de submercado que surge por dos dinámicas muy distintas.
En el Occidente alajuelense, por ejemplo, la llegada de zonas francas a cantones como Grecia ha detonado un auge inmobiliario; mientras que en el este de Cartago, en cambio, han proliferado proyectos dirigidos a clases medias que ya no pueden acceder a opciones de vivienda tradicional en el centro del país.
Ambos procesos parecen similares en términos inmobiliarios, pero tienen implicaciones sociales muy distintas, según explicó Román.
“Una cosa es que la gente se trate de acercar a nuevas fuentes de trabajo y otra muy distinta es que simplemente no encuentre localizaciones que pueda pagar, y entonces se aleje de sus fuentes de empleo; eso último implica un costo adicional”, subrayó.
En términos de precios, sin embargo, el resultado converge.
En los cantones del occidente alajuelense y del este cartaginés los precios promedio de la vivienda no superan los $1.250 por m², como sí ocurre en las zonas más cotizadas del anillo central costarricense; pero sí se ubican por encima de los $1.000 y continúan al alza en la mayoría de los casos.
En cantones como Grecia, Naranjo, Palmares, San Mateo, Sarchí y Paraíso se han registrado aumentos de más del 30% en los precios promedio de venta de casas convencionales desde 2023, según los registros históricos de encuentra24.com, recopilados por EF.
La periferia turística
Fuera de la GAM y de sus alrededores más cercanos, el mercado se bifurca.
Por un lado está la periferia de interés turístico y por otro, está el resto del país.
Las zonas de interés turístico concentran los precios más altos de la vivienda convencional en todo el territorio costarricense; y en algunos sitios como Cóbano, Playa Potrero, Bejuco o Cabo Velas, incluso duplican o más el registro de San José.
Según Román, los precios en estas regiones se desconectan de la realidad salarial y habitacional de la mayoría de la sociedad costarricense porque son sitios donde la gran mayoría de la oferta residencial está pensada para un público diferente, compuesto por inversionistas locales o extranjeros con un alto poder adquisitivo y con ánimo de explotación turística propia o ajena.
“En esos sitios mayoritariamente se construye una oferta que le hace competencia a la hotelería, y eso tiene otras características muy distintas a la oferta residencial. En esas zonas no se construye para que la gente viva, sino para otros tipos de usos”, puntualizó.
El resto de la periferia
Por último, el resto del país tiene mercados de vivienda más pequeños y regularmente más bajos.
Los datos de encuentra24.com ni siquiera permiten realizar promedios para 15 cantones de la periferia; y en otros 11 territorios sí se logra realizar esos registros, pero caen por debajo de los $900 por m².
Apenas algunos pocos cantones de la periferia disponen de mercados relativamente más desarrollados. Principalmente, aquellos conocidos como “ciudades intermedias”.
Algunos de esos cantones son Santa Cruz y Liberia, en el Pacífico Norte; Puntarenas, en el Pacífico Central; San Carlos, en la Zona Norte; y Pérez Zeledón, en la Zona Sur.
El precio promedio de venta de casas es de $1.423 por m² en Santa Cruz y de $1.136 en Liberia; en Puntarenas llega a los $1.173; en San Carlos alcanza los $1.037; y en Pérez Zeledón se queda apenas por debajo de los $1.000.
¿Poco suelo o falta de planificación?
Para entender el mercado de la vivienda convencional en Costa Rica es necesario incorporar otro factor clave dentro del análisis.
La capacidad para construir nuevas casas horizontales en muchos cantones de la GAM ya parece haber alcanzado su límite físico, según explicó Mónica Castillo, directora de proyectos de investigación del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
Ese límite ha dado paso a dos procesos paralelos con escasa planificación.
Por un lado, se intensificó la construcción de edificios de apartamentos en el centro de la GAM y, por otro, el desarrollo de vivienda convencional se desplazó hacia cantones aledaños, donde aún existe disponibilidad de terrenos a precios relativamente más competitivos.
El problema de este modelo, advirtió Román, es que la expansión urbana se orienta a sectores de mayores ingresos, sin una adecuada organización que garantice el acceso a vivienda para las capas de medios y bajos ingresos.
Ante esa ausencia de planificación estatal y local, el desarrollo inmobiliario tiende a concentrarse en satisfacer la demanda con mayor capacidad adquisitiva, lo cual empuja los precios al alza en zonas cada vez más variadas y amplias.
“Más que una falta de suelo, el problema es que no nos hemos puesto de acuerdo en cómo hacer que la oferta y demanda se encuentren, de forma que todos los segmentos de la población puedan adaptarse”, subrayó.
“Lo escaso no es el suelo, es lo que en economía urbana llamamos suelo urbano bien servido y bien localizado a precios accesibles”, resumió la economista.
Construcción turística
En las zonas turísticas, Román identificó un patrón similar de poca planificación y un proceso que describió como una especie de “colonización” inmobiliaria.
La mayor parte de la oferta de vivienda en esas regiones se dirige a compradores nacionales y extranjeros interesados en la explotación turística; lo cual podría plantear dudas sobre la conveniencia y la sostenibilidad de ese modelo.
Una mayor demanda no necesariamente implica una presión negativa sobre el territorio o sus recursos, señaló Castillo; pero para que esa negatividad no ocurra es necesario un ordenamiento adecuado que lo acompañe.
Según Román, las carencias de planificación son un factor que encarece la vivienda en todo el país. A fin de cuentas, recordó, la tradición costarricense en esa materia es muy deficiente.
Desde su perspectiva, Costa Rica requiere una especie de “borrón y cuenta nueva” si pretende reordenar sus ciudades, ampliar el acceso a la vivienda y evitar que los precios sigan creciendo en zonas cada vez más amplias del territorio nacional.
“El mercado inmobiliario sufre la tiranía del máximo y mejor uso; es decir, el desarrollo inmobiliario tiene una preferencia por los ricos y si uno no lo regula. Entonces, hay que tomar algunas decisiones... hay instrumentos financieros, tributarios, urbanísticos que se pueden hacer para inducir al mercado que produzca lo que los países necesitan”, anotó.
Otro factor es la capacitación de los actores municipales, principales responsables de la planificación, aunque muchas veces carezcan de las herramientas o el conocimiento para ello.
El mercado de la vivienda en Costa Rica refleja una tensión sin resolver entre el crecimiento económico, el ordenamiento territorial y el acceso a la ciudad. Las decisiones y las omisiones se traducen en dinámicas de precios suficientemente claras.
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En el siguiente mapa interactivo puede encontrar los precios promedio de venta de casas convencionales en todos los cantones de los que había registro en encuentra24.com, incluso los que no fueron mencionados directamente en el análisis general.
