La construcción comercial e industrial de Costa Rica se acumula en solo una decena de cantones.
Alajuela, San José, Cartago, Grecia, San Carlos, Heredia, Santa Cruz, Escazú, Puntarenas y Belén acumulan más de la mitad del área que se tramitó en los permisos de construcción para obra nueva o ampliaciones de infraestructura comercio-industrial desde enero de 2021 hasta junio de este 2025.
La información se desprende de los registros estadísticos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
Algunos de esos 10 territorios son los esperados. Por ejemplo, las cabeceras de provincias y algunos de los cantones más cotizados dentro del anillo central en la Gran Área Metropolitana (GAM).
Sin embargo, también aparecen otros de la periferia como Grecia, San Carlos o Santa Cruz, que se han posicionado como nuevos “puntos calientes” del desarrollo urbanístico.
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Estos son cantones que, entre otras cuestiones, también enfrentan otros procesos como la instauración de nuevas zonas francas, desarrollos habitacionales y complejos turísticos o para inversión.
La construcción industrial y comercial también va de la mano con fenómenos muy concretos en el mercado de la vivienda. En el centro del país —donde el suelo es caro y escaso— cada vez se construyen menos casas tradicionales y apenas hay espacio para los negocios y los apartamentos; en tanto, fuera de esa región central —donde el suelo es accesible y abundante— el crecimiento de la vivienda más bien se compagina.
Viejos y nuevos focos
Alajuela, San José y Cartago son los tres territorios del país donde se registraron mayores niveles de construcción comercial e industrial desde enero de 2021 hasta la fecha.
Esta situación parece normal, tomando en cuenta que se trata de tres territorios tradicionalmente pujantes en el plano productivo, y que además son cabeceras de provincia.
En Alajuela se tramitaron permisos para 1,36 millones de m² para obras nuevas y ampliaciones; mientras que en San José para unos 641.000 m² y en Cartago para otros 551.000 m².
Estas cifras superan por mucho el promedio de los 84 cantones del país, que es de solo 101.000 m² en el mismo período.
Los siguientes dos puestos en la lista, sin embargo, los ocupan dos cantones que tradicionalmente se han conocido más por otras actividades como la agricultura y la ganadería; pero que en los últimos años han ido cobrando interés en el plano industrial y comercial, al mismo tiempo que se expande la mancha urbana.
Se trata de Grecia, en el Occidente del Valle Central, y San Carlos, en la Zona Norte del país. En Grecia se tramitaron permisos por 420.000 m² desde 2021; mientras que en San Carlos, por 331.000 m².
Un factor relevante para entender esos números es el surgimiento de zonas francas. En el cantón griego, por ejemplo, se han establecido hasta cuatro zonas francas desde 2019 (Activa, Top Talent, Costa Rica Green Valley y Evolution); mientras que en el sancarleño ya operaba una y abrió otra recientemente (Muelle y Norte Free Zone, respectivamente).
Esto hace que Grecia, cuando se habla solo de infraestructura industrial (sin contar el sector comercial), supere los registros de San José en los últimos cuatro años y medio.
Los permisos para la construcción industrial y comercial abarcan múltiples tipos de obras. En el plano industrial se contabilizan infraestructuras como bodegas, calderas, estaciones de servicio, talleres y equipo para telecomunicaciones; mientras que en el plano comercial se contemplan cuestiones como centros comerciales, locales individuales, oficinas, restaurantes y supermercados, entre otros.
Detrás de Alajuela, San José, Cartago, Grecia y San Carlos, también duplican o hasta triplican el promedio de área para la construcción de los 84 cantones otros cinco territorios: Heredia, Santa Cruz, Escazú, Puntarenas y Belén.
El caso de Santa Cruz también es llamativo porque, a partir de la pandemia de 2020 y 2021, se consolidó como el punto caliente más importante en la construcción residencial del país (para uso propio, para uso vacacional y para inversión). Entonces, junto con ese desarrollo de la vivienda y el turismo en masa y de lujo, se ha observado un crecimiento acelerado del comercio y de la industria de la zona.
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Presiones residenciales
Melizandro Quirós, director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), recientemente explicó en una entrevista con EF que las cifras de construcción en Costa Rica dejan en evidencia que sigue en desarrollo la expansión de la mancha urbana.
El poco suelo disponible en el anillo central del país se utiliza principalmente para negocios y edificios de apartamentos; mientras que en las zonas periféricas se hacen más atractivas para nuevos proyectos de gran escala.
“Basta ver casos como los de Rohrmoser, en San José”, dijo. “Antes el tramo de Acueductos y Alcantarillados hasta Teletica eran casas, pero ahora lo que se ven son locales comerciales para renting. Hablamos de un desarrollo comercial que se come espacios que antes eran de vivienda”, añadió.
Este fenómeno también se observa en las cifras de permisos de construcción.
Santa Cruz y San Carlos fueron parte de los tres cantones en los cuales se tramitaron más permisos para la construcción de casas horizontales completamente nuevas en el primer semestre de 2025, junto con Alajuela. Además, Grecia se colocó en la octava posición a nivel nacional en el mismo período, según los datos del CFIA.
En cambio, cantones como San José y Belén fueron parte de los 20 con una menor cantidad de permisos para casas del mismo estilo en el mismo período.
Según Quirós, la urbanización costarricense se profundiza en el centro del país y se va moviendo rápidamente hacia otras zonas.
“Por lo caro que está la ciudad, la gente empieza a buscar opciones alrededor (...) El primer punto de explotación después de San José fue Heredia, luego Alajuela y ahora se está moviendo a Cartago. Es un fenómeno de la huella urbana, porque la gente trata de moverse”, apuntó.
En el extremo contrario, hay 10 cantones que registran apenas un 1% de toda el área en los permisos de construcción de obra nueva o ampliaciones comercio-industriales del país en los últimos cuatro años y medio. Ellos son Aserrí, Matina, Guatuso, Dota, Nandayure, León Cortés, Hojancha, Monteverde, Turrubares y Puerto Jiménez, específicamente.
