La cartera actual de los fondos de inversión inmobiliarios en Costa Rica muestra un crecimiento respecto al 2019, un comportamiento esperable en este sector que maneja entre sus activos edificios de oficinas y de industrias.
El aumento ocurre en la cantidad de propiedades e inquilinos, y total de área arrendable. En medio de ese período la composición del portafolio mostró variaciones en aspectos como el valor en libros.
En lo que respecta a la cantidad de cuentas en estos fondos, que son las que abren los inversionistas, estas más bien decrecieron en los cinco años en que se hizo el análisis. En otras palabras, la cantidad de activos hoy se distribuye entre menos inversionistas.
Recordemos que el fin principal de este tipo de fondos de inversión, que actualmente manejan activos totales que ascienden a ¢1,40 billones, es el arrendamiento de los inmuebles o, complementariamente, la venta de los mismos. De ahí, que es normal que se compren edificaciones para diversificar portafolios, o se vendan otras para rotar los activos.
La información inmobiliaria utilizada para este artículo tiene corte al 31 de diciembre de cada año y se encuentra disponible en el sitio web de la Superintendencia General de Valores (Sugeval). Los datos son “responsabilidad de cada participante, no ha sido sujeta a verificación por parte de la Sugeval y puede tener cambios por reenvíos de información que realicen las entidades”.
Se debe hacer la salvedad de que en los datos 2019-2021 solo aparece el portafolio de 13 fondos, es decir, faltan dos: Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado, administrado por Aldesa en ese momento; e Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos, el cual fue fusionado en 2022 por otro fondo inmobiliario de Improsa llamado Los Crestones.
A partir del reporte de 2022 se muestra la cartera de 14 fondos de inversión, manejados por siete sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI), pues ya se refleja el catálogo de inmuebles del Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado, pero bajo la administración de BCR SAFI. Esto, porque fue la sociedad designada por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif) para estar temporalmente a cargo del fondo luego de que la Sugeval interviniera a Aldesa.
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Evolución de la cartera
- Cantidad de inmuebles
La cartera inmobiliaria de los fondos de inversión al 31 de diciembre de 2019 estaba compuesta por 291 inmuebles registrados. La cifra bajó a 285 en 2020 y luego subió a 287 en 2021.
El cambio más importante del período analizado se observó en 2022, año en que se contabilizaron los inmuebles del Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado, y la cantidad de propiedades subió a 316. Un año después, el portafolio cuenta con dos edificaciones menos.
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Comprar y vender edificaciones son parte de las decisiones que acompañan la evolución de los fondos. Eso sí, pese a los cambios observados en los últimos años, comercio y oficinas —en ese orden— siguen siendo las actividades económicas que concentran más edificaciones en la cartera conjunta.
Veamos los movimientos más recientes. En 2023, por ejemplo, el Fondo de Inversión Inmobiliario Prival, administrado por la SAFI homónima, adquirió el Condominio Oficentro Centro 27 Vertical, Comercial y de Oficinas en Escazú. Este inmueble tiene un área arrendable de 582,69 metros cuadrados (m²) y el valor en libros es de $1,56 millones.
Desde setiembre de 2021, este último rubro incluye la sumatoria de: valor de adquisición de inversión en propiedades, estimación por valuación a valor razonable, deterioro de activos, y mejoras y ampliaciones capitalizadas.
Otro fondo que sumó un inmueble a su catálogo fue el de Inversión Inmobiliario Vista, administrado por la SAFI homónima: el Centro Educativo Bilingüe Pasos de Juventud, en Heredia. De acuerdo con información disponible en la Sugeval, esta propiedad tiene 4.121,06 m² arrendables y su valor en libros es de $5,59 millones.
Por su parte, se presenció la salida de inmuebles como: locales comerciales en Avenida Segunda (Gibraltar, Improsa SAFI), Universidad Latina en San Pedro (Gibraltar), Ofibodegas La Valencia (Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado) y el Hospital La Católica (Inmobiliario No Diversificado, BCR SAFI). La venta de este último fue la más mediática.
BCR SAFI vendió, el 7 de febrero de 2023, el inmueble del Hospital La Católica, ubicado en Goicoechea. A través de un hecho relevante enviado a la Sugeval, se informó que esta edificación, cuyo peso en la cartera del fondo era de 8,67%, se vendió por un monto de $36,75 millones. Este documento también expone que la operación dejó una ganancia bruta de $2,67 millones.
De acuerdo con datos disponibles al 31 de diciembre de 2022, el valor en libros del inmueble La Católica era de $40,02 millones. Cuando el edificio se compró, en el 2015, se hizo a un valor de $33,18 millones.
“En el caso de La Católica había un riesgo latente de una posible desocupación que también estuvo dentro del análisis para la eventual venta, entonces en ese hipotético escenario de que no tuviésemos inquilinos y que el Fondo se iba a ver afectado con cero ingresos, la mejor decisión que vimos era vender el activo a un precio superior al costo de adquisición”, dijo en marzo de 2023 el entonces gerente general de BCR SAFI, Rosnnie Díaz, a El Financiero.
Los recursos obtenidos por la venta del inmueble serían utilizados en la cancelación de pasivos (deudas) del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado; según detalló la SAFI en su momento.
La decisión de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión fue cuestionada por los inversionistas, pues en febrero de 2023 Carlos Manuel Echeverría, exviceministro de Planificación e inversionista del fondo, consideró que vender la “joya de la abuela” fue una “medida desesperada de corto plazo con consecuencias negativas futuras severas”. “Vendimos, sin saberlo nosotros, sin verlo, sin analizarlo, el mejor activo, en $37 millones”, comentó a este medio.
- Valor en libros de la cartera
De acuerdo con los registros disponibles en la página web de la Sugeval, el valor en libros de la cartera de inmuebles de los fondos de inversión en 2019 ascendía a $2.182 millones y en 2023 la cifra superó los $2.562,9 millones. Un crecimiento del 17% en ese lapso.
Para determinar este rubro, El Financiero dolarizó (con el tipo de cambio al 31 de diciembre de cada año, que aparece en reportes de Sugeval) el valor en libros de los inmuebles del Fondo de Inversión Inmobiliario Rentas Mixtas No Diversificado, de BCR SAFI, ya que es el único que opera en moneda nacional.
- Área total arrendable
El área total arrendable de la cartera inmobiliaria de los fondos era de 1,86 millones de metros cuadrados en 2019. Esta cifra fue aumentando con el pasar de los años hasta llegar a 2,41 millones de m² en 2022.
Un año después, el área arrendable bajó a 2,38 millones de metros cuadrados. Entre el 2019 y el 2023 el cambio fue de 28% en este rubro.
- Cantidad de inquilinos
En 2019, los fondos de inversión contaban con 1.527 inquilinos. No es sorpresa que en 2020, año de la pandemia de la covid-19, este indicador mostrara una caída y llegara a 1.372. En los tres años posteriores, la cantidad de inquilinos se levantó y al cierre de 2023 la cartera inmobiliaria registraba 1.877.
- Cantidad de cuentas
Entre el 2019 y el 2023, el número de cuentas abiertas en los fondos de inversión inmobiliarios pasó de 8.785 a 8.628.
De acuerdo con Mauricio Hernández, director de banca privada de Prival, este tipo de fondos se encuentran en una etapa de “estancamiento” en cuanto al posible crecimiento del tamaño de los mismos.
“Los fondos hemos enfrentado varias cosas seguidas. Primero, la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas que subió el impuesto de los alquileres de los fondos de un 5% a un 15%, eso nos quitó como un punto porcentual en rendimiento. Luego vino la pandemia, que generó desocupación y negociación de contratos hacia la baja. Luego vino la guerra Ucrania-Rusia, en la que la inflación generada subió las tasas de interés y subió el costo financiero para los préstamos de los fondos. Después de todo esto, los rendimientos de los fondos quedan caídos de forma importante”, detalló Hernández.
El nivel actual de los rendimientos no es atractivo para que los inversionistas tomen nuevas posesiones en los fondos inmobiliarios. Sin embargo, Roberto Zúñiga, gerente general de Vista SAFI, considera que la baja rentabilidad es una oportunidad para que los clientes adquieran participaciones a precios de mercado más bajos a los de prepandemia.
“Los rendimientos que van a obtener comprando con algún descuento las participaciones hacen, por ende, que los rendimientos que yo reciba vayan a ser más atractivos”, dijo Zúñiga.
Esperamos que por la caída a futuro en las tasas de interés, que implicaría menores costos financieros para los fondos, y también con la consolidación del sector de oficinas —que en algún momento va a tener que recuperarse— y comercio volveríamos a ver un rendimiento atractivo para los inversionistas (...) Por lo menos en los próximos 12 meses no se ve que haya algún atractivo para invertir en fondos inmobiliarios.
— Mauricio Hernández, director de banca privada de Prival
