EscucharEl Parque Empresarial del Pacífico (PEP), ubicado en Espíritu Santo de Esparza, Puntarenas, está en el centro de una disputa por su valor. Diferentes valoraciones a lo largo del tiempo le han dado distintos precios al punto de escalar el tema a denuncias. Hablamos de diferencias superiores a $40 millones.
El inmueble fue adquirido por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) en febrero de 2020 por $70,8 millones. Pero un avalúo externo contratado por un grupo de inversionistas de la subsidiaria del BCR tasó el PEP en $27,5 millones en junio de este año; 2,6 veces menos de lo pagado. Desde el 2020, diversos avalúos han arrojado distintos montos. Ahora, inversionistas de BCR SAFI han denunciado ante medios de comunicación y por otros canales un posible sobreprecio.
Según el ingeniero Guillermo Carazo Ramírez, director ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica (CFIA), utilizar distintas técnicas de valoración sobre un mismo inmueble provoca diferencias en las tasaciones.
El pasado 19 de junio se dio a conocer el avalúo que solicitaron los inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR de forma independiente. Esta valoración fue encargada a la empresa Constructora Costarricense (Cocosa) y en ella se utilizó la valoración denominada “costos de reposición”.
El informe de Cocosa detalla que el inmueble cuesta $27.482.895,69; es decir, $43,37 millones menos que el monto pagado por la SAFI el 20 de febrero de 2020.
Por su parte, entre 2020 y febrero de 2023, BCR SAFI ha solicitado cinco valoraciones independientes al parque empresarial de 540.400 metros cuadrados. Todas mostraron resultados superiores a los $69 millones.
En 2020 se realizó un estudio pericial y otro financiero; a partir de 2021 se ejecutaron valoraciones razonables, pues desde ese momento empezó a regir una modificación al Reglamento General Sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión que pide una única valoración.
Dentro de las metodologías se consideran tres enfoques principales: costos, mercado y flujos. “La elección de un solo enfoque o la combinación de múltiples enfoques dependerá de la experiencia y criterio del valuador, así como de la disponibilidad y confiabilidad de la información necesaria para cada enfoque”, informó la oficina de comunicación del banco estatal el pasado 29 de junio.
Junto con las metodologías de valoración, el tiempo es una variable que incide sobre el valor de una propiedad. “No es lo mismo un avalúo de hace diez años que un avalúo de hoy. De hecho, los avalúos tienen una validez de muy poco tiempo porque probablemente si usted hace uno ahora, dentro de siete, ocho meses las condiciones pueden haber cambiado”, dijo el director ejecutivo del CFIA.
¿Pero cómo se llega a una solución respecto a una diferencia de más $40 milllones en los precios con distintos métodos de valoración y meses de diferencia? Para lograr establecer qué tan amplia puede ser la disparidad entre dos avalúos hechos este mismo año, se debería acudir a un perito valuador con experiencia que pueda analizar ambos informes y luego generar las conclusiones respectivas.
Por ahora los inversionistas objetan las cinco valoraciones solicitadas por BCR SAFI. Por su parte, la Sociedad Administradora cuestiona el estudio que fue solicitado por los inversionistas porque asegura que no cumple con la metodología establecida por la normativa.
Una eventual palabra final sobre el precio podría llegar si este conflicto avanza a la vía judicial. En ese caso, un juez podría ordenar un peritazgo adicional sobre el PEP ante las diferencias existentes en las tasaciones y así se lograría determinar el valor de la propiedad.
Según el director del CFIA, estos juicios pueden durar hasta más de dos años.
No es lo mismo si un perito usa un método, otro perito usa otro método y otro perito usa tres métodos y genera un criterio con base en los tres métodos. Solo en eso puede tener tres criterios diferentes.
— Guillermo Carazo, director ejecutivo del CFIA
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Cada enfoque o método de valoración tiene diferentes objetivos y realiza mediciones distintas. Así explica cada uno el director del CFIA:
- Método de mercado: depende de valores de mercado con base en precios de inmuebles similares cerca de la zona o el valor del metro cuadrado. De esta forma, Carazo expuso que si se construye un centro comercial o un hotel a la par de una propiedad es probable que valga más.
- Método de ingresos: se usa mucho en negocios inmobiliarios. Se calculan los ingresos previstos en los próximos años a partir de los recursos mensuales actuales generados por alquiler.
- Método de costos: facilita un indicador de valor utilizando el principio de que un comprador no desembolsará por un activo más que el costo que representaría obtener un activo de igual utilidad, ya sea mediante compra o construcción.
- Método de costos de reposición: da una estimación de valor calculando el coste de reposición o reproducción de un activo y haciendo deducciones por deterioro físico y otras formas pertinentes de obsolescencia y depreciación.
- Método de flujos de efectivo descontados (DCF): es un modelo de valoración que se utiliza para estimar el valor de una inversión basado en sus flujos de efectivo futuros previstos. “El análisis DCF intenta calcular el valor de una inversión hoy, basado en proyecciones de cuánto dinero generará en el futuro”, comentó Carazo.
El conflicto
Sobre el eventual sobreprecio al que apelan los inversionistas, la SAFI asegura que para el proyecto se siguieron todos los controles usuales de valuación para la compra de un inmueble, más allá de los registros pasados.
“Los montos que sean indicados por los participantes de transacciones anteriores, de previo a que el proyecto fuera desarrollado y ajenas a la compraventa no tienen ningún tipo de relación o relevancia para el análisis financiero”, afirmó en marzo Rosnnie Díaz, ahora exgerente general de BCR SAFI.
Este conflicto en torno al PEP ya provocó la presentación de denuncias ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval) y el Ministerio Público desde finales de 2022.
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En un comunicado divulgado por los inversionistas del fondo el pasado lunes 26 de junio, se reiteró que están convencidos de que el valor del PEP “era y es muy inferior” a lo que señalaban los avalúos solicitados por la SAFI. Y que por esta razón fue que solicitaron una nueva valoración.
“Por ello insistimos en que queríamos contratar a un perito cuya objetividad e imparcialidad fueran garantía de información veraz, y recaudamos dinero entre los inversionistas para pagar su labor. Nunca lo condicionamos ni influimos en el producto que entregó, porque nuestro interés siempre fue saber con certeza a qué atenernos y si podíamos confirmar con el nuevo avalúo nuestros peores temores, como en efecto sucedió”, expusieron los inversionistas.
En el documento de los inversionistas se indica que los cinco avalúos solicitados por la SAFI tienen deficiencias similares: partir de supuestos irreales, basarse casi exclusivamente en información suministrada por la SAFI, demostrar desconocimiento real del terreno, partir de datos de ingresos, de ocupación y de proyecciones de aumento irreales, entre otras cosas, sin que nadie lo haya detectado.
“Nos parece inadmisible e inaceptable que puedan darse estas situaciones y que no haya nadie dentro de la SAFI (fiscalía, auditoría) o fuera de ella (grupo BCR, Sugeval) que validen y controlen la veracidad de lo que se indica en los avalúos que se usan para justificar compras multimillonarias”, dicta la comunicación.
Además, se detalla en el documento que existe un área de 277.673 metros cuadrados de sectores quebrados, tacotales y depresiones.
El Parque Empresarial del Pacífico no vale lo que ellos (BCR SAFI) afirman y, probablemente, nunca lo valió. Con ello, se causó un grave daño al fondo de inversión y al mercado de valores.
— Artículo de opinión de Fernando Mayorga, abogado e inversionista, publicado en 'La Nación'
El Financiero consultó a BCR SAFI para conocer su posición con relación a los resultados consignados en el informe del PEP realizado por Cocosa; desde la entidad suministraron un comunicado de hecho relevante emitido el pasado 21 de junio, en el cual se incluye dicha información.
La SAFI cuestiona el avalúo encargado por los inversionistas porque la entidad asevera que se le solicitó a los inversionistas verificar que el avalúo cumpliera con la metodología establecida para la valoración de activos inmobiliarios de los fondos de inversión e incluso se recomendó la utilización de una terna escogida por el CFIA.
Sin embargo, en el hecho relevante la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión detalló que dicha recomendación fue rechazada por los inversionistas y ante la insistencia de la SAFI, según el documento, se confirmó que una valoración realizada por el perito de su elección cumpliría con la metodología establecida.
Tras una revisión al informe remitido por Cocosa el pasado 19 de junio, BCR SAFI determinó que la información de ingresos por alquiler requerida por el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión no fue considerada, ni tampoco lo fue la metodología de valor razonable de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) solicitada en esa misma normativa, pues dice usar “valor de reposición”.
Adicionalmente, la entidad afirma que no se consideró un modelo de valor razonable para propiedades de inversión instaurado en las NIIF ni se incluyen las declaraciones del cumplimiento de las normas estándares internacionales de valoración (IVS); como lo indica la norma SGV-A-170.
Por ello, la SAFI asegura en el hecho relevante que “el informe presentado (por Cocosa) no se ajusta a la metodología establecida en la normativa requerida para las valoraciones de inmuebles propiedad de fondos de inversión inmobiliarios”.
A criterio de la institución, la valoración solicitada por los inversionistas del fondo no es comparable con las que se realizaron por peritos externos e independientes a BCR SAFI en los últimos cuatro años.
En el documento de la entidad se expone que BCR SAFI solicitaría al CFIA el servicio de peritaje de revisión de informes de valoración. “La Gerencia de la SAFI pedirá que se revise. (...) Hay técnicas, parámetros y documentos que se requieren, por eso la intervención del Colegio es importante para saber a quién se le hace caso”, dijo Manfred Sáenz, gerente Corporativo Jurídico del BCR, en una entrevista para La Nación.
El tema es que el peritaje no siguió la metodología de la Sugeval. No podemos decir que estamos de acuerdo porque no es comparable.
— Manfred Sáenz, gerente Corporativo Jurídico del BCR, en una entrevista para 'La Nación'
El Financiero intentó conocer con la Sugeval si el avalúo de los inversionistas cumplió con sus requerimientos pero no se obtuvo respuesta al cierre de esta edición.
Ante consulta de este medio, el CFIA informó que la SAFI les solicitó si pueden recomendarles una terna de peritos para que la Sociedad escoja a cuál contratan. “El CFIA no es parte del peritaje, solo recomienda una terna de profesionales que pueden o no ser contratados por el solicitante”, comentó el director ejecutivo del Colegio.
Este conflicto ya ocasionó que un informe de auditoría interna sobre el caso fuera declarado confidencial por parte del BCR, pues de acuerdo con el presidente de la Junta Directiva de la institución pública, Fernando Víquez, existen personas y procesos que están siendo investigados y por tanto se requiere reserva para no comprometer el procedimiento.
Por el momento, la Junta Directiva del BCR también está investigando recientes salidas del personal del banco, las cuales se dieron luego de 15 días de recibir un nuevo informe que analiza las responsabilidades.
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Otro movimiento que se ha dado dentro de la SAFI es que el puesto de gerente general fue ocupado por Allan Marín Roldán el pasado 30 de junio. Rosnnie Díaz, quien de manera interina se desempeñaba en esta posición, desocupó el cargo el pasado 26 de junio y volverá a su puesto en propiedad.
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Los rendimientos del Fondo
Algunos inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR, como Echeverría, Mario Carazo y Daniel Cappella consideran que la compra del PEP estaría relacionada con una reducción sustancial en los rendimientos.
Según los reportes remitidos a la Superintendencia General de Valores (Sugeval) y publicados por esta entidad, el rendimiento líquido para el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR en los últimos 12 meses pasó de 9,66% el 1.° de enero de 2018 a 8,07% en la misma fecha de 2019; y el 1.° de enero de 2020 (poco más de un mes antes de la compra del PEP) bajó a 6,29%.
El rendimiento líquido es lo que se le deposita al inversionista en la cuenta, con una periodicidad definida, por los ingresos que generen los inmuebles, usualmente por alquiler.
En tanto, el 28 de junio de 2023 el rendimiento líquido de este fondo de inversión en los últimos 12 meses se situaba en 2,08%.
“(La compra del PEP) es uno de los factores a tomar en cuenta (en la caída de los rendimientos), además de la pandemia, los apalancamientos fuertes, mala gestión administrativa, etcétera”, comentó Cappella.
Por su parte, la oficina de comunicación del Banco de Costa Rica detalló que hubo dos aspectos importantes que han incidido sobre la caída de los rendimientos en la industria de los fondos de inversión inmobiliaria.
Uno de ellos fue la entrada en vigencia de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas en 2019, pues los gravaba en dos vías: impuesto sobre la renta y aplicaba el impuesto sobre el valor agregado (IVA) a los alquileres, lo que implicaba que arrendatarios se acercaran a la SAFI a renegociar.
La otra situación que incidió fue la pandemia de la covid-19. “La desocupación, las nuevas realidades en varios sectores de la economía han tirado los alquileres hacia la baja y eso ha generado un rendimiento hacia la baja de todos los rendimientos de la industria”, aseguró la oficina de comunicación del BCR.
En febrero pasado, Natalia Garro, de la gerencia de negocios y proyectos BCR SAFI, explicó que como parte del procedimiento de adquisiciones de este fondo y de los otros fondos administrados por BCR SAFI, se lleva a cabo un análisis integral de las condiciones particulares de cada inmueble, contemplando aspectos como: comercialización, ubicación estratégica, capacidad financiera para generar flujos presentes y futuros, aspectos de índole legal y técnicos, y análisis de riesgos.
Así, asegura, se pondera el aporte positivo al rendimiento del fondo con base en los supuestos analizados. En este caso, “como en toda compra inmobiliaria realizada por un fondo de inversión administrado por BCR SAFI”, se hicieron los análisis respectivos y salieron positivos.
