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Nuevos requerimientos tecnológicos en bodegas, ofibodegas y centros de logística, la necesidad de almacenes más pequeños para el procesamiento de pedidos de corta distancia y el surgimiento de las “cocinas ocultas”, exclusivas para envío de comida a domicilio, son algunos de los principales cambios que ha experimentado el sector inmobiliario de Centroamérica en el marco de la pandemia.
El departamento de investigación de mercado de Newmark Central America informó este 31 de agosto de que los hábitos de consumo de la población durante la crisis, liderados por el comercio electrónico, han propiciado la aparición de servicios complementarios. Esto modifica a su vez la actividad de construcción y uso de inmuebles en los sectores industrial y comercial.
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En Costa Rica, este panorama suma un elemento de complejidad pues a partir del 1 de setiembre del 2021 los proyectos de construcción tramitados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) deben pagar el impuesto sobre el valor agregado (IVA), comenzando con un 4% hasta el 31 de agosto del 2022 y a partir de entonces, un 8% hasta el 31 de agosto del 2023.
El sector de la construcción está entre los más afectados por la pandemia, con tendencia a la baja durante más de dos años y que según las perspectivas macroeconómicas de julio del Banco Central se mantendrá en números negativos durante todo el año.
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Sin embargo, el punto más bajo de la actividad económica en construcción se dio en noviembre y diciembre de 2020, con una variación interanual de -9,7%. A partir de enero 2021, aunque las cifras seguían en negativo, comenzó un repunte sostenido en los proyectos, parcialmente relacionado con las nuevas tendencias pandémicas de consumo. (Vea: Señales de recuperación)
La Cámara de la Construcción aseguró que la entrada en vigencia del IVA impediría una recuperación completa de la actividad.
Costos
Danny Quirós, Market Research Director de Newmark Central America, afirmó que los cambios en el diseño y la construcción de edificaciones para el uso logístico obedecen principalmente a la acelerada innovación tecnológica en los medios de transporte y el manejo de mercancías.
Los nuevos procesos y materiales de construcción han obligado a los desarrolladores a invertir en la mejora de inmuebles ya existentes y a considerar nuevos elementos como esenciales al diseñar proyectos dentro de las tendencias actuales.
Esto representa otro desafío para el sector, pues el Índice de Precios de la Construcción, en Edificios y Vivienda, mostraron variaciones interanuales de 24,04% y 17,63% cada uno, a junio de 2021. Este incremento va impulsado por el costo creciente de materia prima básica, como tubería.
Carlos Trejos, presidente de la Cámara de la Construcción, había explicado a EF que esta coyuntura aumenta el costo general de las obras, pero si bien es inevitable que en alguna medida se traslade a los consumidores, esto dependerá de aspectos propios de cada mercado y las características específicas de la oferta y la demanda.
Diseño y modificaciones
Las nuevas especificaciones, ligadas a las principales tendencias, incluyen mayores alturas de techo, más resistencia de los pisos, cantidad mayor de andenes y distancia entre columnas. De acuerdo con Nwemark, estos elementos reducen las áreas arrendables y permiten el uso de estanterías y tecnologías más modernas que reducen los tiempos de entrada, y simplifican la logística general dentro de la bodega.
El ritmo de los cambios en mercados con mayor grado de madurez y consumo como Estados Unidos, Asia y Europa es mayor, y dan un vistazo a la evolución de la industria y la sofisticación de la demanda inmobiliaria en zonas como Centroamérica.
Algunos ejemplos locales son:
Panamá: la operación de FedEx en el complejo Panamá Pacífico, incluye avances tecnológicos para satisfacer las necesidades de un operador complejo. La bodega de Colon Container Terminal, recientemente construida en Colón, también representa la nueva generación de inmuebles desarrollados para atender requerimientos de operaciones logísticas globales.
Costa Rica: el parque logístico de LatAm Logistics Properties Coyol es un complejo con especificaciones acorde con la evolución de la industria logística global y que ha convocado operadores logísticos regionales y minoristas multinacionales.
Entrega a domicilio
Otra de las tendencias en el sector es la llamada distribución de “última milla”, la que corresponde a entrega de productos a domicilio, a raíz de la compra en línea. Esta responde a la necesidad de los operadores de disminuir los costos y los tiempos.
El concepto trasciende al modelo tradicional del Centro de Distribución (CEDI) como centro operativo y agrega la gestión de transporte de paquetes en el trayecto que se hace en un sector particular.
“En los principales centros urbanos, los minoristas y manejadores de entregas necesitan almacenes más pequeños para el procesamiento de “última milla” de pedidos de comercio electrónico”, explicó Quirós.
Este tipo de instalaciones tienen más sentido en áreas metropolitanas densamente pobladas y sus requerimientos pueden ubicarse en locales comerciales existentes y disponibles. En otros países ya se ha visto la reconversión de antiguos espacios comerciales, como tiendas, en mini bodegas. En Centroamérica, la tendencia apenas inicia.
El análisis de Newmark indica que las ofibodegas también pueden satisfacer las necesidades de almacenamiento de los minoristas y pequeños manejadores de carga, con necesidades de almacenamiento mayores a lo disponible en un local comercial y menores a las ofrecidas por un parque logístico.
“Estos centros representan ahorros significativos en el tiempo y los costos de entrega y definitivamente tienen que ver con la cercanía de los inmuebles con los principales centros de consumo y concentración demográfica”, comentó Quirós.
Incipientes
Las cocinas ocultas (también conocidas como cocinas a puerta cerrada, restaurantes fantasma o dark kitchens), son espacios que no reciben comensales sino que se dedican en exclusiva a la preparación de alimentos para el servicio de entrega a domicilio.
Aunque el fenómeno ya recibía impulso de las plataformas de entrega de comida, fueron los efectos de las restricciones de movilidad y actividad comercial derivados de la pandemia los que marcaron una transición en los modelos de negocio de restauración, donde el delivery es protagonista.
A esta tendencia se unió recientemente la de los dark markets o dmarts, pequeños supermercados cerrados al público y cuyo personal se dedica al 100% a responder en tiempo reducido a solicitudes de compra de consumidores en la zona de influencia inmediata del local. Esta es una de las principales apuestas de plataformas como PedidosYa para impulsar su crecimiento en la región.
Se espera que el desarrollo de este tipo de inmuebles se dinamice en los países centroamericanos, de la mano de la demanda.
