Estas son las zonas más saturadas del Área Metropolitana para alquilar locales comerciales

La pandemia fue una época compleja para esta actividad económica. Debido a las restricciones, muchos inquilinos tuvieron que adecuar sus contratos de alquiler o bien devolver los locales. Las tasas de disponibilidad, el indicador clave para determinar la salud del mercado, se elevaron por encima del 10%.

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Actualmente el sector comercial está en una etapa de recuperación y gradualmente los espacios disponibles se empiezan a reducir. El Financiero, junto con especialistas del sector inmobiliario, repasa la situación en diversas zonas del Gran Área Metropolitana (GAM).

Los seis principales submercados del país (Alajuela, Cartago, Heredia, así como el Este, Oeste y Centro de San José), muestran niveles menores al 9% de disponibilidad en promedio. Pero al hacer “zoom” en cada uno, los resultados son llamativos.

Alajuela es el sector más saturado, ya que solo el 2,7% del total de su inventario está disponible, según un reporte de la firma Cushman & Wakefield al cierre del tercer trimestre del año. Cartago ocupa el segundo puesto, ya que menos del 6% de su inventario comercial está disponible.

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En el caso de San José (dividido en tres submercados) muestra comportamientos desiguales. Mientras que en el centro tiene un mayor grado de vacancia, el oeste de la capital es más apetecido, puesto que solo el 7,3% del espacio en este submercado no está ocupado.

“Actualmente existen diversas oportunidades de mercado, tanto en activos existentes en nuevos proyectos bajo construcción y propuestos. Entre los activos existentes, la tasa de disponibilidad país se encuentra en cifras sanas del 8,6%, lo que otorga diversas opciones a los inquilinos y propietarios de negociar espacios comerciales bajo distintos formatos”, comentó Mariano Moya, especialista de de Cushman & Wakefield.

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Por otra parte, la mayoría de espacios disponibles para arrendar corresponden a edificaciones de las clases B y C, ya que los tipo A (más modernos y con mejores facilidades) son mucho más apetecidos. La tasa de ocupación de los locales clase A es del 8,3%, mientras que para los categoría B es del 9,1%.

Los más apetecidos

En cuanto a tipo de proyecto comercial, los llamados free standing o locales independientes son los más saturados, ya que del total disponible solo el 6,2% está desocupado. Se trata de grandes establecimientos en áreas aisladas que normalmente son restaurantes o supermercados.

Los malls o centros regionales tienen un nivel de vacancia similar (6,7%) pero la oferta es más reducida y tienen el precio de alquiler más alto, con una tarifa por metro cuadrado de $30.

“A la hora de buscar un local comercial, el inquilino debe investigar las diferentes clases de centros comerciales y determinar cuál es la más adecuada para su giro de negocio. Paralelamente, tendrá que definir sus necesidades de parqueo y tráfico peatonal, y saber si necesitará que otras marcas reconocidas funcionen como anclas del centro comercial elegido (esto con el fin de asegurar un flujo constante de público), o bien si será un local individual”, explicó Frank Quirós, director asociado de la firma Newmark.

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En cuanto a oportunidades, los márgenes de negociación serán distintos de acuerdo con el tipo de local. Por ejemplo, en malls y freestanding el margen de negociación es menor porque la disponibilidad es más baja. Aunque el mercado minorista se ha recuperado luego de la pandemia (precios aumentaron y la disponibilidad bajó), aún hay interesantes oportunidades para los comercios.

¿Y los precios?

En cuanto a costos, producto de las bajas cifras de demanda que reportó el país a partir del 2019, los precios de lista empezaron a mostrar una presión a la baja en los años siguientes, pasando de cifras promedio por encima de los $21,00 por metro cuadrado al mes (m²) a cifras cercanas a $19,50/m² a inicios del 2023. Ahora todo apunta a incrementos paulatinos.

“A partir de la segunda mitad del 2023, se reporta una recuperación en los precios promedio, alineada con cifras positivas de demanda y con una recuperación en la tasa de disponibilidad país”, añadió Moya.

En promedio, el costo de alquilar un metro cuadrado comercial es de $20,1 al mes, independientemente de la clase. El oeste de la capital es el punto más caro para arrendar ($23,2/m²), mientras que el centro de la capital es la zona más accesible con un costo de $15,3 por metro cuadrado.

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Por su parte, las opciones categoría A se cotizan, según Cushman & Wakefield, en $23,6 al mes por metro cuadrado, mientras que las B en $16,3.

¿Qué esperar para 2024?

De cara al 2024 el mercado espera que continúen disminuyendo las tasas de disponibilidad de espacios y esto traerá un incremento en los precios promedio por metro cuadrado.

La firma Cushman & Wakefield reporta que actualmente se están construyendo más de 31.000 m² de espacios comerciales en distintos formatos distribuidos en los submercados del Gran Área Metropolitana. Los llamados regional centers o malls son los que se mantienen liderando el mercado en cuanto a espacio total de inventario.

Además, los consumidores están apostando más por la conveniencia a la hora de hacer compras, que las tiendas sean de fácil ingreso, con parqueo y acceso frente al local y que no generen desviaciones considerables de la ruta que normalmente transitan. Los establecimientos en estos formatos tienen ventaja.

Sin embargo, los proyectos más grandes deben encontrar o mantener un diferenciador que los mantenga vigentes, como una tienda, destino, área recreativa, mercado de restaurantes u otros factores que aseguren el tráfico de visitantes y la estabilidad de la ocupación.