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Los alquileres comerciales también forman parte de este borrador de proyecto de ley. Jorge Navarro (Jorge Navarro )
La posibilidad de ampliar el rango de contención al golpe económico del COVID-19 a los alquileres toma forma en la Asamblea Legislativa. Un borrador elaborado por el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), pero que recoge los principales puntos de tres textos previamente presentados, ya se discute entre los legisladores.
El objetivo es regular de forma excepcional y temporal, el pago de arrendamiento y subarrendamiento de viviendas y de locales comerciales, debido a la emergencia nacional decretada por el coronavirus.
Que este borrador se convierta en proyecto de ley y avance en el Congreso, está directamente ligado a lo que suceda en la mesa de crédito, otro de los grupos de trabajo formado por los diputados en medio de la pandemia.
Nuevo borrador
El objetivo de este nuevo documento es tratar de resolver las diferentes preocupaciones que surgen en torno a los alquileres, tanto desde el punto de vista del dueño de la vivienda o del local comercial, como del inquilino, de acuerdo con la ministra de Vivienda, Irene Campos.
El texto detalla que las partes arrendantes, es decir los dueños, que tengan contratos de arrendamiento y subarrendamiento de vivienda o local comercial, con inquilinos que demuestren una disminución significativa de sus ingresos ordinarios debido a la declaratoria de emergencia, deberán negociar un nuevo monto a pagar por concepto de alquiler.
El plazo del arreglo de pago pactado entre las partes, tanto para viviendas como para locales comerciales, tendría vigencia por un plazo de seis meses, de acuerdo con el borrador. Para realizar ese acuerdo, el documento plantea ciertas condiciones para los distintos escenarios.
En viviendas, si el inquilino es el único proveedor del núcleo familiar y pierde su empleo o se le suspende su contrato de trabajo por consecuencia de la emergencia, el arrendador deberá suscribir una “moratoria total, temporal y excepcional” del pago del alquiler por un máximo de seis meses. Deberán cancelar lo debido a más tardar en enero del 2021
Si los ingresos del núcleo familiar de la persona que alquila se reducen en 50% o más, deberá hacer el pago de la mitad del monto del alquiler por el mismo lapso. El pago de lo restante será hasta octubre del 2020.
Si los ingresos del núcleo familiar se reducen en menos del 50%, el inquilino podrá negociar con el arrendatario, el monto a pagar por el alquiler. Lo que se deba tendrá que cancelarse a más tardar en julio del 2020.
En el caso de los locales comerciales, si el inquilino –parte arrendante– se viera afectado por un cierre sanitario interpuesto ante un local comercial, y que, debido a éste, no estuviesen percibiendo ningún ingreso, se deberá realizar una moratoria total, excepcional, y temporal, del pago del alquiler por el plazo máximo de seis meses. El pago de las seis cuotas deberá realizarse a más tardar a enero del 2021.
Si la afectación para los inquilinos no incluye el cierre sanitario pero sí hay una afectación en los ingresos de al menos un 50%, entonces el alquiler deberá bajar a la mitad. En este caso, el pago restante deberá hacerse a más tardar en octubre del 2020.
Cuando la reducción de los ingresos ordinarios sea menor al 50%, entonces las partes deberán negociar cuánto disminuirá el monto del alquiler y deberán pagar lo restante con plazo máximo a julio del 2020.
Los inquilinos deberán probar cualquiera de estas disminuciones en los ingresos. El documento plantea tres supuestos para los alquileres de viviendas:
- Certificación emitida por el patrono de la reducción de la jornada laboral, suspensión del contrato o despido de los miembros del núcleo familiar.
- Declaración del IVA, en donde se demuestra la disminución de los ingresos del núcleo familiar en caso existir trabajadores independientes.
- Declaración jurada autenticada por notario público, en caso de existir trabajadores informales.
El borrador autoriza la disminución de un 50% de la tarifa estipulada en el arancel de honorarios por servicios profesionales de abogacía y notariado.
Para los locales comerciales el arrendatario deberá presentar la declaración sanitaria de cierre emitida para el local. Para los que no se vean afectados por un cierre tendrán que mostrar un comparativo entre la declaración del IVA del mes de febrero del 2020, y la declaración del IVA del mes de marzo del 2020
Tanto para alquiler de comercios como de viviendas, si la relación se cancela antes de que se concluya el pago de la deuda, entonces el inquilino deberá cancelarlas al finalizar el contrato, salvo mutuo acuerdo.
El borrador también plantea que se puede usar el depósito de garantía para el pago del monto pendiente siempre y cuando no se deba aplicar para las previsiones indicadas en el contrato, por ejemplo, pago de recibos atrasados.
El texto también detalla que, durante el periodo de vigencia, las autoridades judiciales y administrativas, podrán tramitar y resolver procesos de desalojo judicial y administrativo, pero no podrán ejecutar desalojos de viviendas o locales comerciales.
Tres textos previos
Este nuevo documento se basó en tres proyectos que se analizan en la mesa de arrendamientos de la Asamblea Legislativa.
En uno de los proyectos, propuesto por el diputado de Liberación Nacional (PLN) Wagner Jiménez, se detalla la moratoria para los desahucios judiciales y administrativos que se produzcan por la crisis, exclusivamente. Según lo planteado por el diputado, las personas que se acojan deberán demostrar a través de una certificación que se han visto disminuidos sus ingresos y no aplica para desahucios que ya estuvieran en proceso previamente.
Otro de los textos fue presentado por el diputado Pedro Muñoz de la Unidad Social Cristiana (PUSC). Este plantea la posibilidad de que las partes logren ponerse de acuerdo antes de regular cualquier moratoria.
Finalmente, un tercer documento planteado por Gobierno proponía la suspensión de los pagos de alquileres en vivienda y que los pagos se realizarán por tractos.
Uno de los principales cambios que solicitaron para el nuevo borrador fue incluir los alquileres comerciales y evitar la suspensión de los pagos, de acuerdo con Jiménez. “Hay personas que viven del alquiler. La cadena no puede cortarse por los dueños de la propiedad” explicó el diputado.
El nuevo texto hace eco de esto y toma en consideración el pago del alquiler de acuerdo con el pago actual de la persona. Por ejemplo, si se le redujo el salario al inquilino, se reduce el pago del alquiler.
“Hay que alcanzar equilibrios para no afectar a los dueños de viviendas, pero ayudar a las casi 300.000 familias que hoy alquilan”, agregó Jiménez.
Sobre este nuevo documento recién publicado, la Ministra de Vivienda aclaró que aún no tienen retroalimentación de los legisladores. “Es un documento en construcción, hubo un borrador original y tuvo retroalimentación y en este segundo borrador se trató de plasmar todo eso”, detalló Campos.
Avance
El avance de este borrador en el Congreso dependerá de cuándo se puedan reunir los diputados de la mesa con la ministra.
En el Mivah están esperando la convocatoria de los diputados para tener una primera reunión de retroalimentación, hacer los cambios necesarios al documento y posteriormente tener una segunda reunión. De ser posible este proceso debería realizarse antes de miércoles de Semana Santa, último día de trabajo previo a los feriados, de acuerdo con Campos.
Sin embargo, desde el lado legislativo la agenda podría estar más compleja. La mesa de arrendamientos está a la espera del avance del grupo de trabajo de créditos y eso retrasaría el avance del texto hasta después de Semana Santa.
“Esperaremos que la mesa de créditos se pronuncie. De momento no lo veo posible”, declaró Jiménez.
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