Costa Rica contabiliza un total de 14 fondos de inversión inmobiliarios, según los datos oficiales de la Superintendencia General de Valores (Sugeval). Ellos, a su vez, son manejados por siete sociedades administradoras (SAFI), cuentan con ¢1,34 billones en activos y hasta 8.612 cuentas abiertas.
Los fondos de inversión inmobiliarios son herramientas para que las personas coloquen su dinero en el mercado de las bienes raíces y reciban rendimientos periódicamente, sin tener que involucrarse directamente en la compra de bienes inmuebles.
Las SAFI se encargan de comprar y gestionar apartamentos, oficinas, centros comerciales y otros tipos de edificaciones con el dinero de los inversionistas y, a partir de esas inversiones, distribuyen ganancias para sí mismas y para sus inversores.
Los rendimientos de cada fondo, por ende, dependen de cuán eficientes sean las SAFI a la hora de realizar sus labores y utilizar los recursos.
Como todos los trimestres, EF le presenta una revisión de cómo marcha el mercado de los fondos inmobiliarios en Costa Rica, cuáles fueron sus rendimientos en el último trimestre y cuál es su tendencia de los últimos tres años.
Panorama general
A nivel general, hasta el cierre de 2024, el rendimiento líquido promedio de los 14 fondos de inversión inmobiliarios fue de 2,94%.
Esta cifra es virtualmente igual a la del tercer trimestre de 2024, y confirma una mejoría, luego de que se registraron ocho caídas consecutivas desde mediados de 2022 hasta mediados de 2024.
Los fondos de inversión inmobiliaria tienen dos tipos de rendimientos. Uno es el rendimiento total, que contempla los dividendos que reciben los inversionistas por las operaciones del fondo y las plusvalías de los inmuebles que este maneja. El otro es el rendimiento líquido, que únicamente contempla los réditos periódicos que recibe el inversionista.
Por ese motivo, utilizamos los rendimientos líquidos como referencia para este trabajo.
Rendimientos por fondo
Los rendimientos líquidos varían entre cada fondo de inversión. Se contabilizan siete fondos con un rendimiento líquido superior al promedio de 2,94% interanual; mientras que otros siete registran cifras menores.
Su comportamiento también varía. Por ejemplo, ocho rendimientos mejoraron en los últimos tres meses, uno se mantuvo exactamente igual, y seis retrocedieron.
El fondo con un mejor rendimiento es el Improsa Inmobiliario Cuatro administrado por Improsa SAFI, con beneficios interanuales por 4,66% hasta el cierre del año pasado. Le siguió el fondo Inmobiliario de Rentas Mixtas administrado por BCR SAFI, con un rendimiento líquido de 4,59%.
Los dos fondos antes mencionados son los únicos que superan el 4,5% interanual. Otros cinco están entre 3% y 4%; cinco más lo hacen entre un 2% y un 3% y dos se ubican por debajo del 2%.
En la contraparte, el fondo con un peor rendimiento interanual al cierre de 2024 fue el BCR Inmobiliario No Diversificado, con un rendimiento líquido de apenas un 0,99% interanual.
Este fondo inmobiliario es el que más cuentas abiertas tiene en el país (1.512) y el segundo más grande por activos (con una valoración de más de ¢190.000 millones), pero su administración ha estado inmersa en polémicas durante los últimos meses, ante denuncias de algunos de sus inversionistas sobre supuestos negocios “ruinosos” con su dinero. Todo ello ha derivado en denuncias y pesquisas en el marco de la Sugeval y del Ministerio Público.
Otro fondo con un rendimiento relativamente bajo es el Inmobiliario de Renta y Plusvalía, administrado por Acobo Vista. Este inicialmente fue inscrito por Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, pero luego pasó temporalmente a manos del BCR tras el cierre de Aldesa y a mediados del año pasado fue asumido por Vista como nuevo administrador permanente.
El rendimiento líquido interanual del fondo llegó a caer hasta un 0,38% en el segundo trimestre de 2023; sin embargo, su desempeño ha logrado escalar hasta un 1,7% desde entonces.
En cambio, el fondo BCR Inmobiliario No Diversificado no deja de caer en sus resultados desde el tercer trimestre de 2023. En este caso, Sugeval incluso ordenó al BCR aportar $70 millones al fondo para restituir los recursos por la inversión en el Parque Empresarial del Pacífico (PEP): un inmueble que se habría pagado con sobreprecio, en perjuicio de los inversionistas. La tesis de la Sugeval es que BCR SAFI habría comprado terrenos sin construcción, incumpliendo la normativa del mercado de valores. BCR y BCR SAFI presentaron recursos de revocatoria contra la medida, pero la Superintendencia los rechazó al cierre de 2024.
Los rendimientos de los fondos de inversión inmobiliaria fluctúan a partir de múltiples factores, incluidas las decisiones de las SAFI y los cambios del mercado inmobiliario. Entre estas últimas, por ejemplo, está el apetito que exista para el alquiler o la compra de los diversos tipos de infraestructura con los que cuente cada grupo de inversionistas.
Por eso, los rendimientos pasados no garantizan los mismos rendimientos futuros, y pueden variar en cualquier momento.
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Cuentas abiertas
En total, los fondos de inversión inmobiliarios registran ¢1,34 billones en activos y 8.612 cuentas abiertas.
Sin embargo, seis de ellos acumulan tres cuartas partes de ambos rubros. Ellos son los fondos Inmobiliario Gibraltar, BCR Inmobiliario No Diversificado, Inmobiliario del Comercio y la Industria, Inmobiliario Multifondos, Inmobiliario Vista e Inmobiliario Los Crestones.
El resto de fondos tienen 500 cuentas o menos, y activos menores a los ¢320.000 en conjunto.
Los fondos inmobiliarios ofrecen a sus inversionistas la capacidad de acceder a réditos periódicos; sin embargo, se deben tener en cuenta algunas complejidades a la hora de entrar en ellos. Como son fondos cerrados, si el inversionista quiere abandonar la inversión, solo puede hacerlo si vende su participación en el mercado secundario de la Bolsa de Valores, por medio de un puesto autorizado y a un precio de mercado.
También hay montos mínimos de inversión para acceder a estos instrumentos. Según información de la Superintendencia de Valores, el monto mínimo que debe invertir una persona es de $1.000 para fondos inmobiliarios con inmuebles en el territorio costarricense y de $5.000 para fondos con propiedades en el extranjero.
