El mercado de Costa Rica cuenta actualmente con 14 fondos de inversión inmobiliarios disponibles, los cuales son manejados por siete sociedades administradoras (SAFI) y poseen activos por hasta ¢1,35 billones.
Los fondos de inversión inmobiliarios permiten a los inversionistas participar en el mercado de los bienes raíces y recibir rendimientos periódicos, sin tener que comprar las propiedades por su cuenta. En cambio, deben aportar parte de su capital al fondo, cuya sociedad administradora se encarga adquirir los bienes inmuebles (sean centros comerciales, apartamentos, hoteles u otros) para redituar de ellos y sacar ganancias por comisiones.
Hasta la primera quincena de este mes de mayo de 2024, el rendimiento líquido promedio de todos los fondos de inversión inmobiliaria es de 2,7%, aunque la situación varía en cada caso.
EF revisó los rendimientos de las 14 herramientas de inversión de este tipo que registra la Superintendencia General de Valores (Sugeval), y este es su comportamiento de los últimos años.
Rendimientos
La Sugeval publica periódicamente los rendimientos actualizados de los fondos de inversión de Costa Rica, con base en los registros que le suministra cada SAFI.
Hay dos tipos de rendimientos en este tipo de fondos. Por un lado, está el rendimiento total, el cual contempla los dividendos que reciben los inversionistas por las operaciones del fondo y las plusvalías de los inmuebles. Por otro lado, está el rendimiento líquido, que únicamente contempla los réditos periódicos recibidos por el inversionista.
Según los datos suministrados por las SAFI a la Sugeval, los rendimientos líquidos de los fondos de inversión inmobiliarios para sus inversionistas en Costa Rica van desde un 0,8% hasta un 4,3% en el último año. Estos son los últimos registros disponibles, publicados en el Boletín Quincenal de Fondos de Inversión de la Superintendencia al cierre de la primera mitad mayo.
De todos los fondos, el que tiene un mejor registro es el Inmobiliario Improsa Cuatro, manejado por la SAFI de esa entidad. Su rendimiento líquido es del 4,3% en los últimos 12 meses.
A este instrumento le siguen los fondos Inmobiliario de Rentas Mixtas del Banco de Costa Rica (BCR), con un rendimiento líquido de 4,15%; y el Inmobiliario Multifondos de Mercado de Valores, con uno del 3,88%.
De estas tres opciones, solo la del BCR opera en colones.
El comportamiento de los rendimientos líquidos, sin embargo, es disímil en todos los casos.
El rendimiento líquido del fondo de Rentas Mixtas del BCR hace un año no llegaba al 2%; pero los fondos Improsa Cuatro e Inmobiliario Multifondos han sido algo más estables.
En contraposición, el fondo con un peor rendimiento en los últimos 12 meses es el de Renta y Plusvalía, que ha enfrentado condiciones de inestabilidad en los últimos años.
Este instrumento inicialmente fue inscrito por Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, pero pasó a manos del BCR de forma temporal, después de la intervención del grupo financiero Aldesa, y recién en noviembre de 2023 sus inversionistas votaron para establecer a Vista SAFI (de Acobo) como administrador permanente. Esta entidad asumió el fondo de inversión recién el 16 de mayo pasado.
LEA MÁS: Fondo de inversión inmobiliario que era de Aldesa pasaría a ser administrado por Vista SAFI
En cuanto a los rendimientos totales (aquellos que incluyen los aumentos o las pérdidas de valor de los inmuebles comprados por los fondos), solo BCR Inmobiliario No Diversificado muestra una caída sustancial (cercana al 11%) en los últimos 12 meses.
La situación de este fondo (que es el segundo más grande del país por activos) ha generado la molestia de sus inversionistas, que incluso han planteado denuncias ante la Sugeval por supuestos negocios “ruinosos” con su dinero por parte de la SAFI administradora. Entre otros movimientos, cuestionan la compra del Parque Empresarial Pacífico (PEP) por $70,8 millones, cuando el vendedor lo tenía valorado en libros por $16 millones; así como la venta del edificio del hospital La Católica por $36 millones, a pesar de que el valor en libros era mayor.
Rendimiento a la baja
Las ganancias líquidas para los inversionistas de los fondos de inversión inmobiliarios han venido cayendo en los últimos meses.
Si se saca el promedio de estos rendimientos al cierre de los últimos nueve trimestres, se puede apreciar una caída constante. El registro pasó de un 3,58% al cierre del primer trimestre de 2022 a un 2,89% al cierre del primer trimestre de 2024, y actualmente apenas alcanza un 2,71% hasta la primera quincena del mes en curso.
Los fondos inmobiliarios tienen la ventaja de que sí depositan dinero en las cuentas de sus inversionistas periódicamente, a diferencia de otras opciones. Sin embargo, la salida de de este tipo de mecanismos es mucho más compleja. Si el inversionista quiere abandonar el fondo, solo podrá hacerlo si vende su participación en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores por medio de un puesto de bolsa y a un precio de mercado.
Además, hay montos mínimos de inversión para acceder a estos instrumentos. Según información de la Superintendencia de Valores, el monto mínimo que debe invertir una persona es de $1.000 para fondos inmobiliarios con inmuebles en el territorio costarricense y d $5.000 en el extranjero.
