La alerta de la diversificación está calando con más fuerza en los fondos de inversión inmobiliarios, que ya están olfateando inmuebles en nuevas ubicaciones y otros nichos de negocio, con potencial de generar más réditos a sus crecientes arcas.
Por ahora, las carteras de estos productos están conformadas, en su mayoría, por oficinas o comercios ubicados en San José, y su presencia en el resto del país está casi limitada a las cabeceras de las provincias.
Aunque la concentración es evidente, ya despertó el interés de ampliar el menú de inversiones entre las Sociedades Administradoras de Fondos (SAFI), pues en los últimos años –y aún más ahora– intensificaron la búsqueda de nuevas opciones.
La brújula de oportunidades de compra de inmuebles está girando hacia las bodegas y los parques industriales. En el mapa, las opciones aparecen en las provincias de Limón y Guanacaste, especialmente en Liberia, así como el cantón de Grecia, en Alajuela.
El activo de estos fondos está conformado por edificios, locales comerciales, oficinas, bodegas o restaurantes, entre otros, que reciben una renta mensual y que se traducen en réditos para los inversionistas. Por ello, cada nueva apuesta debe ir a la segura para lograr el objetivo: rentabilidad.
En la actualidad, existen siete SAFI que gestionan 15 fondos, conformados por 258 inmuebles.
Estos portafolios han sumado más de 100 nuevos participantes por año, en los últimos seis años y ya tienen 7.571 inversionistas.
Estas cifras y el vigor que ha tomado la discusión de diversificación nacen porque “sí existe una necesidad de crecer aún más”, dijo Antonio Pérez, gerente de Multifondos.
Entre tanto, el reto de los fondos está ligado al crecimiento del sector inmobiliario y eso pasa porque el país logre descentralizar la actividad económica. Los pasos, aunque positivos, aún son incipientes.
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Gama de oportunidades
El mapeo realizado por EF, con datos de la Superintendencia General de Valores (Sugeval), muestra que el 46,8% de los activos de estos fondos son oficinas, considerando el valor en libros de la compra de inmuebles realizada desde 1999 hasta junio de 2016.
Se trata de $591 millones provenientes de la compra de 89 oficinas, sean edificios completos o espacios dentro de una obra.
La conglomeración de dinero de los fondos en este tipo de inmueble se debe a que Costa Rica se ha convertido en un punto de atracción de call centers que han evolucionado a centros de servicios compartidos.
Sin embargo, la oferta de este nicho está casi al tope y los precios de estos inmuebles han caído entre 10% y 15% en los últimos años, en medio de una gran competencia por atraer inquilinos, comentó Pérez, de Multifondos.
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Estudios de mercado de Colliers International muestran que el inventario de oficinas sobrepasó los 1,3 millones de metros cuadrados al segundo trimestre de 2016, luego de un repunte interanual de 5,8%.
La tasa de disponibilidad (indicador que hace un balance entre la oferta de metros cuadrados y el espacio desocupado) se ubica en 13,29%, una cifra que despierta la cautela tanto del mercado inmobiliario como de los fondos, explicó Randall Fernández, gerente de Colliers.
Cuando esta tasa sobrepasa la disponibilidad de 10% es una señal de alerta ante una posible saturación.
Por lo tanto, desarrollos en el área de salud y educación están dentro de la categoría de oficinas que abren las puertas a nuevas apuestas.
Algunos fondos ya han tenido éxito en estas áreas. Por ejemplo, la SAFI del Banco de Costa Rica (BCR Safi) tiene los inmuebles del Hospital Clínica Católica y las sedes de Pérez Zeledón y Guanacaste. Multifondos tiene el edificio de la Clínica Santa Mónica.
Así, la inversión en edificios de hospitales y colegios aviva el apetito de los fondos, no solo dentro del GAM sino también en otras zonas, inclusive costeras.
El segundo nicho en el que más invierten los fondos es el comercial, con el 33,7% de los activos. Los fondos han virado a este negocio con tal de reducir la saturación en oficinas, aparte de que es un segmento que muestra tasas de disponibilidad sanas (5,76%).
En esta línea, las oportunidades nacen ante nuevas necesidades de los compradores.
Es una realidad que los consumidores quieren comprar más cerca y evadir las presas. Así lo mostró el estudio Perfil del Consumidor 2016 de EF, que destacó el crecimiento de formatos pequeños y cercanos.
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Precisamente, las miradas de algunos fondos están dirigiéndose hacia la conveniencia, inclusive por encima de los centros comerciales de gran tamaño.
Los neighboorhood centers, aquellos que cuentan con un supermercado de conveniencia como ancla para atraer visitas, se convierten en una de esas oportunidades para variar el portafolio dentro de un mismo nicho.
Por otra parte, el segmento industrial está recibiendo más miradas, principalmente en las bodegas que funcionan como centros de distribución de almacenes, supermercados y otros, así como los parques industriales, gracias a la atracción de inversión extranjera directa.
La construcción de ambos desarrollos crece, pero sobre todo tiene una sana ocupación.
Los fondos vieron estos segmentos con buenos ojos desde hace ya algún tiempo y han ido adquiriendo inmuebles de este tipo, aunque de forma incipiente.
Solo 22 bodegas (equivalentes a $78 millones) y 12 parques industriales (unos $121 millones) han sido comprados por estos instrumentos, acaparando así el 6,1% y 9,6% de los activos, respectivamente.
Al pasar la página y observando la distribución de estos activos por ubicación, el 65% de los inmuebles está en San José.
Mientras, en el resto el foco está en las cabeceras de provincia, con excepción de Guanacaste, Puntarenas y Limón, pues son pocos los que se han aventurado a apostar por estas zonas costeras.
Aún así, Guanacaste es una de las zonas que apelarán al interés de los fondos, con la llegada de un centro de servicios a la zona y la reciente inversión para ampliar la ruta Cañas-Liberia.
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En Limón, es claro que APM Terminals abre el interés de apostar por la provincia: proyectos residenciales y parques logísticos son parte de las nuevas opciones que se podrían presentar.
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Por último, el cantón de Grecia está generando apetito en los desarrolladores. Al estar a pocos minutos del aeropuerto y albergar una magnitud de población trabajadora nada despreciable, puede atraer la llegada de centros de servicios, así como edificios de conveniencia y educación.
Fondos en detalle
Configuración de los fondos inmobiliarios del país.
| Fondo de inversión | Cantidad inmuebles | Cantidad inquilinos | Renta mensual total |
|---|---|---|---|
| Vista Sociedad Fondos de Inversión S. A. | 44 | 146 | $1.604.500 |
| De Renta y Plusvalía No Diversificado, Aldesa | 35 | 116 | $465.319 |
| Del Comercio y la Industria No Diversificado, BCR | 32 | 227 | $1.375.568 |
| Los Crestones, Improsa | 32 | 97 | $1.064.001 |
| Gibraltar, Improsa | 21 | 74 | $1.120.762 |
| BCR No Diversificado | 18 | 108 | $1.545.843 |
| Inmobiliario Multifondos | 13 | 94 | $1.011.364 |
| Popular Inmobiliario Zeta No Diversificado | 13 | 66 | $433.585 |
| BCR Progreso Inmobiliario No Diversificado | 13 | 54 | $384.909 |
| Popular Inmobiliario No Diversificado (Finpo) | 10 | 62 | $201.764 |
| INS Inmobiliario No Diversificado | 8 | 7 | $89.180 |
| Improsa No Diversificado Inmobiliario Cuatro | 6 | 46 | $267.298 |
| Improsa No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos | 4 | 19 | $513,826 |
| Inmobiliario Multifondos | 13 | 94 | $1.011.363 |
| BCR Inmobiliario Rentas Mixtas No Diversificado | 4 | 4 | ¢122.466.863 |
| Inmobiliario Multifondos II No Diversificado | 2 | 18 | $87.528 |
| Desarrollo Inmobiliario Multipark, Improsa | 2 | 11 | $166.216 |
| Desarrollo Inmobiliario Terra C, Aldesa | 1 | 2 | $13.464 |
