La desocupación en superficies comerciales ha sido un tema constante en el sector de retail nacional, aunque por causas distintas y más focalizadas que las condiciones comerciales de Estados Unidos, donde el comercio electrónico ha cambiado la forma de gastar dinero.

En el país, el crecimiento de las compras por Internet es constante y ya ha puesto retos logísticos y de infraestructura a Correos de Costa Rica. Sin embargo, el mundo de las ventas virtuales sigue representando un volumen mínimo del total de compras del país. Al tico todavía le gusta ir a comprar. De hecho, el estudio Perfil del Consumidor 2018 de El Financiero encontró que un a 55% de la población de la Gran Área Metropolitana (GAM) le genera ilusión ir de compras.

¿Entonces por qué se ven centros comerciales con desocupación en el país? La poca flexibilidad, la infraestructura inadecuada y factores externos como los problemas de tránsito son las causas puntuales. Estos últimos impiden hablar de un problema del sector: se trata aún de casos aislados que los otros centros comerciales deberían tomar como ejemplo y advertencia. Aún en una coyuntura sana, es mejor adelantarse a implementar las soluciones a los problemas.

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Tema cultural

Las compras en centros comerciales están blindadas por una particularidad de nuestro país: ir al mall aún es considerado una experiencia atractiva.

Jefferson Palencia, de Desarrollo de Negocios de la consultora EY, afirmó que en ese punto la realidad costarricense es distinta a la de Estados Unidos, pues el mercado local todavía está en etapa de crecimiento, mientras el estadounidense se puede considerar maduro.

“La desocupación podría ser una situación que se presente en un futuro, pero no en la actualidad. Al consumidor costarricense le gusta la experiencia de poder ir a un centro comercial, degustar del producto, revisar ofertas y demás”, puntualizó.

Daniel Álvarez, socio director y vicepresidente senior de Cushman & Wakefield AB Advisory, destacó que, por temas culturales, las visitas a los centros comerciales continúan formando parte de la cotidianidad de la población costarricense, y no se han presentado motivaciones suficientes para cambiar esta costumbre.

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“A pesar de la popularización del comercio en línea, a nivel local aún existen marcadas limitaciones en su desarrollo y logística. Lo anterior ocasiona que los efectos de las tendencias que se están dando en Estados Unidos aún sean muy leves en Costa Rica”, resaltó.

Datos del sector muestran que los principales centros comerciales reportan ocupaciones superiores al 95% y que llegan al 100%, con un crecimiento sostenido en los últimos años e incluso ha comenzado la expansión a zonas no tradicionales, como la periferia de la GAM.

Randall Fernández, general manager de Colliers International Costa Rica, aseguró que los casos donde las tasas de desocupación han venido en aumento responden también a particularidades del negocio, como mayor y mejor competencia en zonas específicas y la reducción del radio de influencia, debido a los problemas de movilidad que padece la GAM y que van en aumento.

“Es decir, antes podías estar en Heredia y moverte a Escazú. Hoy día esto sería una locura”, afirmó.

La coyuntura económica también afecta al sector de retail, pero sigue sin ser tan grave como para causar cierres o desocupaciones masivas.

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Flexibilidad y previsión

En este momento, la principal amenaza para los centros comerciales tradicionales es la sofisticación del consumidor. Es cierto que sigue disfrutando la visita al mall como actividad recreativa, pero también espera innovación y está dispuesto a dejar de visitar un sitio de compras a favor de otro más cercano, más atractivo o que le haga percibir más valor por su dinero.

Significa que es insuficiente ofrecer en el inmueble estacionamiento, cines o una plaza de comidas. Se requiere de más servicios o entretenimiento para mantener las visitas.

Ante esto, la calma que vive este sector comercial en general, debe ser vista como un espacio para el desarrollo de estrategias.

En el mundo, la tendencia que marca diferencias en retail es la capacidad de crear experiencias como parte de la oferta, con el objetivo de motivar las compras.

Durante los últimos años, en Costa Rica también se han popularizado conceptos distintos a los tradicionales. Los centros comerciales tradicionales ya conviven y compiten con centros de conveniencia, centros de experiencias, desarrollos de uso mixtos y lifestyle centers, que han respondido a distintas necesidades de la población o del entorno.

“Este proceso ha impactado los centros comerciales existentes y aquellos que han ido entrando al mercado, exigiéndoles mayores facilidades y mejores experiencias para sus consumidores. Para los próximos años, la supervivencia y el desarrollo de los centros comerciales tradicionales de nuestro país dependerá de que logren modernizarse y evolucionar hacia las nuevas tendencias y exigencias de los consumidores”, aseguró Álvarez.

Mercadólogos como Abner Azofeifa de la empresa consultora Arquimágenes, ya volcaron su operación por completo a generar este tipo de espacios. De hecho Azofeifa es crítico y afirma que la crisis podría estar más cerca de lo previsto.

“Es preocupante la poca o diría nula reacción de estos centros comerciales tradicionales, que no solo los afecta a ellos si no al grupo de tiendas que conforman el centro comercial, dejando a los comercios con disminución en las ventas alarmantes, por la disminución del tráfico de visitantes”, enfatizó.

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Para Azofeifa, el colapso de Correos de Costa Rica que producen las compras en tiendas asiáticas y el éxito de los operativos de aduanas para detectar evasión de impuestos en compras desde Estados Unidos son señales claras de que las plataformas de ventas en línea ya son una amenaza real para el comercio local.

“Ofrecen mayor variedad, el consumidor desde su casa puede obtener lo que busca con mejores precios y sin tener que sacrificar un día en recorrer un centro comercial, donde para comprar un artículo debe ser atendido y entra en juego si le toca un vendedor con mala actitud, las largas filas en las cajas y otros factores negativos”, advirtió.

Para enfrentar los cambios en ese proceso de compra, los especialistas recomiendan flexibilidad: es posible que el modelo actual e incluso la apariencia del inmueble tengan que cambiar para adaptarse a las nuevas necesidades del mercado nacional.

Los estudios de mercado y los monitoreos constantes del entorno serán la clave para responder a tiempo a circunstancias cambiantes y a las características demográficas de la zona de influencia.

“Creo que si los centros comerciales de nuestro país desean sobrevivir, deberán a sacrificar áreas comerciales, para convertirlas en áreas de entretenimiento, eliminar paredes externas y abrir esos cajones que son hoy. Generar una combinación de atracciones comerciales que vuelvan a provocar la atracción de ese consumidor que está deseoso de disfrutar de experiencias nuevas”, recomendó Azofeifa.

Recomendaciones

Ganarse el reconocimiento como lugar de experiencias y disfrute, requiere una serie de medidas que promuevan y busquen la repetición de la visita y la lealtad de sus visitantes y consumidores. Estas son cuatro sugerencias para lograrlo:

1. La tendencia debe ser a desarrollar modelos de uso mixto (vaya más allá de una simple tienda), que combinen las funciones tradicionales de venta minorista con servicios de ocio orientados a consumidores de estratos medios y altos.
2. Tener una estrategia de global para el entorno o comunidad que rodea al centro comercial: que funcione como un complemento o un instrumento para satisfacer necesidades compartidas, por ejemplo, incorporar claramente en el diseño soluciones para el transporte público.
3. Crear una personalidad para el centro, que sea ameno, seguro, cómodo, conveniente y relajante (que las personas sientan el deseo de visitarlo). Además que organice actividades.
4. Cuando resulte estratégico, se debe considerar en el mix a centros universitarios, centros de trabajo y hospedaje (no espere que se vayan las tiendas para atraer inquilinos diferentes). Es decir, crear un ecosistema integrado de aprovechadores, anclas y ocupantes que son destino.

Fuente: Colliers International Costa Rica